‘계륵’ 강남 노후아파트…서울시 개입선언에 사업성 '뚝'

서울 재건축 아파트들이 투자 매력을 잃고 있다. 정부와 서울시가 재건축 규제 등 정비사업에 대한 개입 강도를 높이면서 사업성이 예전만큼 기대되지 않기 때문이다.

18일 부동산 업계에 따르면 재건축 가능성으로 투자 수요가 높던 서울 노후 아파트들이 가장 큰 폭으로 시세가 떨어지고 있다.

한국감정원에 따르면 서울 주택시장 약세가 시작된 지난해 11월 12일부터 이달 11일까지 연령 20년 이상 서울 아파트 시세는 1.95% 하락한 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 아파트 평균 1.39% 하락한 것과 비교해 낙폭이 0.5%포인트 큰 수준이다.

‘20년 이상’에 이어 △‘5년 초과~10년 이하’ -1.82% △‘5년 이하’ -1.69% △‘15년 초과~20년 이하’ -1.02% △‘10년 초과~15년 이하’ -0.84% 순으로 낙폭이 컸다.

특히 투자 수요가 많았던 강남 노후 아파트 중심으로 하락폭이 컸다. 동남권(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동) 20년 이상 아파트는 이 기간 3.62% 내려가며 동남권 평균 변동률(-2.64%)보다 1%포인트 큰 낙폭을 보였다.

지난해 상반기에 20년 이상 아파트는 신축 아파트와 함께 서울 상승장을 이끌었다. 전년 동기(2017년 11월 13일~2018년 3월 12일) 20년 이상 아파트는 4.95% 상승했다. 서울 평균(4.23%)을 웃도는 상승률이다. 투자 수요가 쏠렸던 동남권은 20년 이상 아파트가 8.63% 올랐다.

정부가 투자 수요 차단 정책을 펼치자 재건축 아파트 시장이 흔들리고 있다. 특히 지난해부터 부활한 재건축 초과이익 환수제로 인해 일반분양을 통한 기대 수익이 확 줄어든 상황인 데다 안전진단 통과 문턱을 높여 사업 진행에 차질이 빚어졌다. 아울러 보유세 강화가 이뤄져 소유하는 비용 자체가 늘어난 상태다.

게다가 서울시가 ‘도시ㆍ건축 혁신안’을 발표하며 도시의 미관을 위해 정비사업 전 과정에 개입하기로 하면서 재건축 추진 단지 소유주들의 우려는 더 커지고 있다.

정비업계 한 관계자는 “조합이 조합원들의 이익 극대화를 위해 진행하던 사업에 서울시가 ‘공공성’ 취지로 ‘이래라저래라’ 하면 사업성이나 속도나 모두 문제가 발생할 것”이라며 “서울시가 일반분양 줄이면서 공원이나 광장을 늘리게 하면 조합이 또 반발하면서 갈등이 생길 것”이라고 말했다.

박용희 IBK투자증권 연구원은 “서울 재건축 아파트 수익률은 부동산 시장의 바로미터”라며 “수익률 기준으로 서울 재건축 아파트 고점은 지난해 4월이라서 통상 25~35개월간 둔화하는 사이클상으로 2020년 5월 또는 2021년 3월까지 수익률 하락이 지속될 가능성이 크다”고 내다봤다.