‘4% 함정’ 빠진 서울 오피스…공실률 개선 ‘미미’

올 들어 오피스의 자본환원율(Cap.Rate)이 4%대에서 벗어나지 못하고 있다.

13일 글로벌 부동산종합서비스회사 체스터톤스코리아가 발표한 ‘서울 주요 프라임 오피스 및 투자시장 보고서’에 따르면 2분기 서울 오피스 부동산의 자본환원율은 4.75%로 전분기 대비 0.03%포인트 하락했다. 자본환원율은 부동산 투자액 회수 정도를 가늠할 수 있는 지표다.

이번 조사는 서울에 위치한 연면적 5만㎡ 이상인 오피스 빌딩을 대상으로 이뤄졌다. 조사대상 권역은 CBD(중구, 종로구 일원), YBD(영등포구 일원), GBD(강남구, 서초구 일원)이다.

권역별로 보면 GBD는 전분기 4.61%에서 4.48%로 소폭하락했다. YBD는 4.78%로 보합했다. GBD 권역이 4.94%에서 4.99%로 소폭 상승했으나 이마저도 5% 벽을 넘지 못했다.

공실률 개선도 미미했다. 서울 기준 오피스의 공실률은 전분기보다 0.15%포인트 하락한 8.39%로 나타났다. 권역별로 보면 CBD, GBD 공실률은 각각 0.74%포인트, 1.04%포인트 각각 상승해 7.99%, 6.15%를 기록했다. YBD는 2.24%포인트 하락했으나 11.04%를 기록해 여전히 10%를 웃돌았다.

이밖에 서울 오피스의 월임대료는 평당 9만9409원으로 전분기(9만9563원)보다 0.15% 떨어졌다. 같은 기간 임대료가 상승한 권역은 CBD(0.11%)로 평당 10만6890원으로 나타났다. GBD, YBD는 순서대로 0.01%, 1.20% 하락한 평당 9만6987원, 8만6212원으로 집계됐다.

평당 보증금은 서울 기준으로 평당 102만5463원으로 전분기(102만7194원)대비 0.17% 하락했다. 같은기간 평당 관리비는 0.44% 떨어진 4만542원으로 집계됐다.

한편, 오피스 거래가는 GBD권역만 상승(2.92%)했다. GBD권역 오피스의 2분기 평당 거래가는 2212만2456원을 나타냈다. 반면, CBD, YBD의 평당 거래가는 같은 기간 0.76%, 1.09%하락한 2164만3523원, 1846만2262원으로 집계됐다.