나인원한남 ‘부자들의 로또’ 되나...인근 보다 분양가 10억 이상 낮출 듯

분양가 책정으로 말도 많고 탈도 많던 ‘나인원한남’이 내달 중 분양가를 정하기로 했다. 예상 분양가가 비교 가능한 인접 고급주택인 ‘한남더힐’보다 최대 10억 원 이상 저렴할 것으로 예상돼 ‘부자들의 로또’라는 평가가 나온다.

27일 부동산 업계에 따르면 나인원한남은 분양가를 내달 2일 공개한 뒤 당첨자들이 계약하는 시점(내달 9~11일)에 확정키로 했다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 규제해 ‘임대 후 분양’을 택한 이 아파트는 4년 뒤 분양 전환 때 필요한 분양가를 내달 결정하는 셈이다. 당초 시행사는 한남더힐이 임대 후 분양으로 공급됐다가 분양 전환 과정에서 분양가 책정에 난항을 겪은 점을 고려해 내년 11월 준공 후 시점에 분양 전환 가격을 공개하려 했다. 현재는 계약자의 편의를 고려해 이마저도 내달로 앞당긴다는 설명이다.

사업 시행자인 대신F&I 관계자는 “나인원한남 계약자들 대다수가 임대가 아닌 분양을 염두에 둔 고객들로 보고 계약이 완료된 경우에 분양 전환가격을 제시하기로 했다”며 “분양가는 준공 감정평가 가격 이하로 책정될 예정이며 전용 206㎡의 경우 42억~45억 원 사이가 될 것 같다”고 말했다.

부동산 업계는 나인원한남의 임대보증금이 분양가의 80% 수준에 맞춰진 것으로 비춰볼 때 분양가는 임대보증금의 1.2배 이상이 될 것으로 예측한다. 이에 따라 추정된 예상 분양가는 3.3㎡당 5600만 원가량이다. 아파트 임대 보증금은 전용면적 206㎡(174채)가 33억∼37억 원, 244㎡(114채)가 38억∼41억 원이다. 273㎡형(43채)과 244㎡형(펜트하우스·10채)은 보증금이 각각 45억, 48억 원이다. 임대 보증금이 3.3㎡당 4500만 원에 달하며 임대료는 월 70만∼250만 원이다. 분양가 수준으로 가격을 재편하면 206㎡가 42억~45억 원, 244㎡형이 48억~52억 원, 273㎡형이 72~75억 원대로 예상된다. 244㎡ 펜트하우스의 경우 희소성을 고려, 다른 평형보다 훨씬 높은 분양가를 책정할 것으로 예상된다.

이러한 예상 분양가는 인근 고가주택인 한남더힐보다 10억 원가량 낮아 당첨되면 ‘로또’라는 평가가 이어진다. 한남더힐은 올해 3월에 전용 243㎡가 65억 원에 팔렸다. 또 4월에는 전용 240㎡가 61억 원에 거래됐다. 실거래를 보면 나인원한남의 비슷한 평형대의 예상 분양가보다 10억 원 이상 비싼 셈이다.

앞서 나인원한남은 3.3㎡당 6300만 원대 국내 최고 분양가를 계획했으나 HUG와의 마찰로 임대 후 분양 방식으로 키를 돌렸다. 하지만 이런 임대 방식에 따라 추첨으로 계약자를 뽑아도 돼 자산가의 진입 문턱이 사라졌다. 또 임대 기간 취득세·보유세 부담도 없고 집값 하락 리스크를 피할 수 있다는 점이 특징이다.