2008년 시장 展望

방향 잃은 집값, 2008년 어디로?

1. 2007년도 주택시장 결산

- 수요감소-거래부진-가격하락-역차별화 현상 출현

2007년도 주택시장을 결산하면 초강력 시장안정화정책규제의 힘의 여파에 따라 지난 5년간(2001년 가을~2006년 겨울)의 ‘5년 장기상승세’와 동시에 차별화 현상도 막을 내렸다는 점이다. 특히 대출규제, 세금강화, 금리인상, 분양가 상한제등의 영향으로 수요감소-거래감소-가격하락과 함께 ‘역차별화’ 현상이 첫 선을 보인 한해로 기록된다. 투기수요가 퇴출당하면서 실수요자 중심의 시장이 강하게 형성되었고, 전반적인 하향안정세와 함께 ‘강북권-소형-비아파트-재개발’이 각광을 받았다. 전세시장도 2006년 급등과 달리 전반적으로 안정세를 나타냈다. 특히, 강남권과 분당, 일산, 평촌 등 1기신도시 및 버블세븐지역의 중대형아파트의 경우 거래부진 속에 전세값 하락을 주도하였다. 이에따라 2007년도 주택시장은 ‘매매가-전세가 동반안정’ 장세가 나타났으며 규제정책도 다소의 변화가 감지됐다. 예컨대, 극심한 침체에 빠진 부산 대구 대전 등 대부분의 지방대도시의 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 일부 규제완화조치가 시행됐다.

2. 2008년 집값 핵심변수는 무엇인가

- 대선결과에 따른 정책변수가 시장을 지배한다.

- 경제, 사회변수는 비교적 중립적, 안정적이다.

1) 대통령선거결과에 따라 신정부 정책이 집값을 결정한다.

부동산 시장국내 주택시장은 다른 OECD 선진국가에 비해 정부정책의 영향력이 절대적이다. 2008년도에는 새로운 정부가 출범하면서 새정부의 정책방향, 우선순위, 기조변화에 따라 시장 흐름 변화가 전망된다. 그 어느 때 보다 경제정책 특히 부동산 정책도 밑그림 혹은 로드맵이 달라질 것이다. 2007. 12. 19일 대선 결과가 나오기 전까지는 각 정당의(혹은 후보별) 부동산에 대한 시각과 대선공약, 정강정책 등을 바탕으로 집권 시나리오별로 정책변화와 시장전망을 살펴보는 수밖에 없다.

먼저, 범여권이 재집권할 경우를 가정해보자

신정부는 투기억제, 규제위주 정책으로 요약되는 기존의 부동산 정책의 근간과 골격을 전반적으로 계승할 것으로 예상된다. 다만, 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 확대, 1가구 2주택자 양도세중과와 1주택 장기보유자의 종부세의 일부 합리화, 지방경제 활성화차원에서 주택금융규제완화, 전매제한기간단축등 미세한 조정(FINE TUNING)은 나타날 수 있겠다. 한편, 주택시장의 장기 싸이클(파동이론)상 지난 5년간 장기상승에 따른 영향으로 2007년초 이후 2년 정도 하락조정이 예견된다. 일부 정책의 규제완화가 나타난다고 해도 추세적인 시장흐름의 변화 즉, 중기적인 하락기조가 크게 바뀌지는 않을 것으로 보인다.

결론적으로 새정부는 규제정책, 투기억제라는 정책기조, 규제의 큰 틀 자체는 유지할 것으로 보이므로 2008년도는 거래규제-수요감소-거래량감소-가격안정 이라는 “인위적인 안정구도” 혹은 시장침체장세가 계속 이어질 가능성이 높아 보인다.

두 번째, 정권이 교체될 경우를 가정해보자

10년 만의 정권 교체라는 점에서 부동산을 포함한 국토정책, 경제정책의 새판짜기가 예상된다. 다만 집값 안정, 서민주거 안정이라는 정책목표는 정권교체에도 불구하고 그대로 유지될 것이다. 다만 집값안정을 위한 구체적인 정책 수단과 방법상의 차이는 클 것이다. 다만, 수도권 시장의 경우 향후 3~4년간은 수급불균형 상태에 놓인다는 점을 감안한다면 수도권 주택가격의 불안정성 상존 때문에 신정부도 수요관리면에서 급격한 완화는 어려워 보인다. 더구나 세금중과, 금융규제, 분양가상한제등 참여정부의 부동산규제책도 따지고 보면 여론의 지지와 여야합의를 거쳐 입법을 통해 시행된 제도이다. 정권교체로 인해 정책방향성 내지 우선순위가 바뀐다고 하더라도 부동산 정책만큼은 집권초기부터 그 근간을 뿌리부터 바꾸기란 쉽지 않을 거라는 얘기다.

하지만 한나라당이 집권할 경우 수요측면보다는 공급측면에서 주택공급확대를 위한 방법상, 전술상의 기술적 변화는 불가피해 보인다. 예컨대 도심내 재건축, 재개발 활성화 정책을 펼 경우 서울을 포함한 수도권의 재건축 아파트는 안전진단, 층고와 용적률완화가 예상된다. 도시재정비촉진지구사업 등 대규모 재개발사업의 경우에도 정부차원의 예산 및 행정적 지원강화로 이들 도심 주택시장의 활성화와 투자수요 증가를 예측해볼 수 있다. 따라서 재건축시장만 놓고 보면 구체적인 규제완화, 새로운 기준이 적용될 경우 2008도에는 강남권 재건축 추진 단지를 비롯한 국지적인 상승세가 나타날 가능성도 배제하기 어렵다. 한편 도심권의 재건축, 재개발, 뉴타운, 재정비촉진사업만으로는 수도권 주택의 공급부족 해소가 단기간 내에는 힘든 만큼 공급확대를 위한 기존의 참여정부의 신도시 개발정책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 여기에 세제개편이나 금리인하, 담보대출규제의 일부 완화, 경기상승기대감 등으로 투자심리가 서서히 되살아난다면 2008년 하반기로 갈수록 집값상승압력은 점차 커질 가능성도 있어 보인다.

2) 금리, 수급, 경기, 투자심리 변수는 중립적 혹은 안정적이다.

부동산시장은 정책변수뿐만 아니라 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 우선 금리변수를 살펴보자. 2007년 시장에 가장 큰 충격을 준 요인은 금리인상과 총부채상환비율(DTI) 강화이다. 하지만 2008년에는 올해만큼 금융위력을 떨칠 가능성이 낮다. 삼성, LG, 현대 등 민간경제연구소의 2008년도 경제예측자료에 의하면 금리의 경우 미국금리추가인하, 중국금리의 급등 등 돌발변수만 없다면 큰 변동성(급등락요인)이 없을 것으로 예상된다. 금리 요인이 부동산 시장에 주는 영향력은 그만큼 제한된다는 뜻이다. 하지만 유가 및 국제원자재가격급등, 급격한 물가상승(인플레)우려, 환율변동폭 확대 등 대외악재는 금융정책과 관련하여 잠재적 위험요인이 될 수도 있다. 또한 가수요 억제책 및 공급확대로 인해 2008년도 주택의 수급구조(수요-공급요인)도 주택가격에 주는 영향력은 크지 않다. 특히 주도시장 역할을 하는 서울 강남권의 경우 잠실, 반포 재건축 지구의 대규모 입주로 매매, 전세가격 안정이 예상된다. 또한 신도시 등 공공부문 물량은 증가하는 대신에 분양가 상한제로 민간부문 공급량감소로 내년도 수급상의 큰 변화요인도 없다.

작금의 경기상승추세는 상승요인으로 작용할 것 같다. 2008년도 예상경제성장률이 5%대로서, 2007년 대비 4.5%(잠정치)는 물론 잠재성장률인 4%대 후반을 상회할 것으로 보인다. 일반적으로 경기상승은, 경기호황-소득증가-주택구매력 증가로 이어진다. 가처분소득을 늘려주어 개인의 유효수요 및 주택의 실질구매력을 높여 집값을 상승시키는 역할을 하기 때문이다.

한편 해외변수는 다른 요인에 비해 매우 유동적이며 불안한 모습이다. 미국 부동산시장은 2008년에 추가하락 가능성이 높은데다, 영국 등 유럽부동산도 하락 전망이 지배적이다. 최근 2~3년간 꾸준한 상승세를 기록한 일본부동산도 2008년도에는 도심지역의 미니버블 후 숨고르기가 예상된다. 게다가 고공 행진중인 아시아 국가권의 이머징마켓 특히 중국의 부동산 가격이 베이징올림픽 후 하락조정기에 들어설 가능성이 높다. 국제적인 동조화(커플링) 현상을 감안한다면 국내 부동산 가격도 해외시장과 연동 될 수밖에 없어서 주택시장의 대외 변수만 놓고 보면 불안한 해외 주택경기는 다소 하락요인이 될 것 같다.

3. 2008년 주택시장은 어디로 가나

- 상반기는 약보합, 하반기는 강보합세 전망

이상에서 집값에 영향을 미치는 핵심변수들에 대한 움직임을 분석해본 결과 2008년도 주택시장은 비교적 안정세를 보일 것으로 전망된다. 정책변수를 제외하고는 금리, 수급, 심리 등의 면에서 특별한 상승이나 하락요인이 적기 때문이다. 이에 따라 2008년은 어느 한축으로 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락보다는 약보합 내지 보합수준에서 3~5%이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다. 이를 상하반기로 구분해서 예측해보면 2008년 상반기는 2007년도 하락추세가 이어지면서 약보합세를, 하반기에는 참여정부 규제정책의 약발이 시장가격에 이미 반영 된데다 경기상승, 구매심리증가, 급매물소화로 인한 매물부족현상으로 보합내지 강보합세로 전환될 확률이 높아 보인다.

아무튼 2008년도는 경제 사회적 변수만 보면 안정요인이 큰 것이 사실이지만 대선이라는 5년 마다 찾아오는 정책변수에 따른 시장의 변동성과 위험성 또한 그 이전 보다 훨씬 커졌음을 부인하기는 어렵다. 따라서 수요자, 투자자 입장에서는 정치권의 변화, 경기 및 금리기조 추이를 눈여겨보면서 신중하게 시장에 접근하는 수밖에 없다. 2008년도는 수익성과 위험성을 동시에 관리하면서 새로운 시장변화에 적기 대응하고 포트폴리오를 다시 짜는 재조정전략이 요구되는 과도기적 한해가될 것 같다.

글: (주)RE멤버스 고종완 대표이사