아파트 집단대출 조이자 금리 급등…실수요자 허리 휜다

넉 달 새 0.6%p 올라 개인주택담보대출 금리 넘는 ‘역전현상’

집단대출 금리가 가파르게 상승하면서 넉 달 만에 평균 0.6%포인트나 뛰어올라 개인 주택담보대출 금리를 이미 역전했다.

14일 은행권에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협 등 5대 시중은행의 1월 집단대출 잔액은 108조538억 원으로 지난해 12월(108조3857억 원)에 견줘 3319억 원 감소했다. 전월에 2307억 원이 감소했으니 두 달 만에 5626억 원이 줄어든 것이다.

집단대출이란 신규 아파트를 분양할 때 차주(대출자) 개인의 상환능력에 대한 심사 없이 중도금과 이주비, 잔금 등을 빌려주는 은행 대출상품을 말한다.

부동산 가격이 본격적으로 오르기 시작한 2015년에는 집단대출이 5조4197억 원이 증가했다. 부동산 호황으로 아파트 건설이 늘면서 중도금 대출이 급증, 작년에는 집단대출이 13조7547억 원 늘었다. 전년 대비 무려 153%나 증가한 것이다.

그러나 지난해 말부터 중도금 대출 등에 대한 시중은행의 심사가 강화되면서 분위기가 한풀 꺾였다. 주로 시공사의 브랜드와 시공능력, 입지여건, 청약률 등을 고려해서 대출을 세밀하게 들여다보며 깐깐하게 대출을 시행하고 있기 때문이다.

실제로 시중은행들은 당국이 가계부채에 대해 속도 조절에 나선 작년 10월 무렵부터 대출 증가세가 급격히 둔화했다.

5대 은행의 집단대출 잔액은 작년 9월 1조510억 원이 늘었으나 10월 9246억 원, 11월 7669억 원으로 줄었다. 급기야 12월부터는 아예 마이너스로 돌아섰다. 이는 2015년 9~12월 잔액이 7조2683억 원 늘어난 것에 비해 증가세가 크게 둔화한 것이다.

집단대출 대출이자도 급상승 중이다. 5대 은행의 집단대출 평균금리는 작년 9월 연 3.15%에서 올해 1월 연 3.76%로 넉 달 만에 0.61%포인트나 치솟았다.

집단대출은 통상 개인 주택담보대출보다 금리가 낮은 게 일반적이다. 집단대출 금리가 개인 주택담보대출 금리를 역전한 건 이례적이다. 집단대출은 통상 많게는 한 아파트에 수천 건을 대출해주는 박리다매 구조다. 따라서 단 건인 개인 주택담보대출 금리보다 일반적으로 저렴하다.

그러나 단기간 내에 급상승하면서 개인 주택담보대출 금리를 가뿐히 제쳤다. 집단대출 금리가 크게 오르면서 그동안 아파트 분양의 산파 역할을 맡았던 집단대출도 두 달 연속 마이너스를 기록했다.

집단대출이 마이너스로 돌아선 건 지난 2015년 4월 이후 지난해 12월이 처음이다. 일시적인 하락일 거라는 예상이 있었지만 1월에는 오히려 낙폭을 키우며 잔액이 더 줄었다.

작년 12월을 기준으로 5대 은행의 집단대출 평균금리는 연 3.68%로, 개인을 기준으로 한 분할상환방식 주택담보대출 평균금리(3.45%)를 웃돌았다.