공급과잉 우려에…다시 고개드는 ‘후분양제’

정동영 의원, 선분양예약제 포함 개정안…업계 “펀드 조성해 자금여건 개선 우선”

최근 2~3년 사이 분양시장에서 역대 최대 수준의 물량이 쏟아지면서 공급 과잉에 대한 논란이 커지자, 수차례 무산됐던 ‘후분양제’가 다시 고개를 들고 있다.

15일 건설업계에 따르면 국회 국토교통위원회 소속 정동영 의원은 지난달 말 주택공급자가 후분양제 또는 선분양 예약제를 선택하도록 하는 내용의 주택법 개정안을 발의했다.

정 의원은 “정부의 규제완화로 주택시장이 과열되고 부동산 투기가 매우 극심함에도, 국회에서조차 근본적인 개혁법안들이 제대로 논의되지 못하고 있다”며 “분양예약제 도입, 분양원가 공개 등 소비자를 위한 주택법 개정안을 발의하고 주택시장 개혁을 위한 다양한 정책을 제시해 나가겠다”고 밝혔다.

현 주택공급 방식인 선분양제는 주택사업자가 대지소유권을 확보한 뒤 분양보증을 받고, 청약을 통해 입주자를 모집하는 방식이다. 주택사업자가 총 사업비의 5%만 부담하고 95%는 소비자가 부담한다. 하지만 수억 원에 달하는 주택을 완성품 없이 견본만 보고 구매해야 하고, 분양권 거래로 인한 투기 등이 문제로 지적되고 있다.

이 같은 문제점으로 정부는 지난 2003년경 후분양제 도입을 검토하기도 했다. 당시 공공아파트를 시작으로 공공택지 내 민간아파트까지 적용 대상을 확대한다는 계획이었다. 하지만 이후 여러 반대 논리에 표류하다가 2008년 금융위기가 터지며 흐지부지 묻히게 됐다.

그러나 최근 주택공급 과잉과 함께 주택공급률이 안정권에 접어들었다는 결과가 나오며 다시 후분양제와 분양예약제 도입이 거론되고 있다.

실제 주택보급률의 경우 1995년만 해도 86.0%(이하 국토교통부 종전 주택보급률 기준)에 불과했으나, 2002년 100.6%로 처음 100%를 넘어선 이후 증가세를 이어가고 있다. 지난 2014년에는 주택보급률이 118.1%에 달했다.

이런 상황에서 투기 수요를 잡겠다는 정부의 취지를 고려하면 후분양제가 더 적합하다는 것이다. 동시에 분양예약제도 대안으로 제시되고 있다. 후분양제란 주택을 청약하기 전에 소액의 청약금만 내고 예약한 후 1~2년 후에 본 청약 여부를 결정하는 제도다. 미국에서도 선분양 시 약간의 청약금을 내고 완공 후 주택을 구입할 의사가 있음을 표시하는 완공 전 사전예약제를 운영하고 있다.

하지만 건설업계에선 후분양제 도입이 시기상조라는 주장도 만만치 않다. 통상적으로 물가는 우상향 곡선을 그리는데 후분양제를 도입할 경우 공사가 진행되는 동안 오르는 자재, 인건비 등을 고스란히 소비자가 떠안을 수밖에 없다는 것이다.

한 대형건설사 관계자는 “현재도 건설사들의 자금 조달을 조이고 있어 규모가 작은 건설사의 사업 여건이 좋지 않다”면서 “펀드 등을 조성해 건설사들의 자금 조달 여건을 개선하고 소비자들에게는 인센티브 등을 부여해 후분양 비중을 늘리는 방향으로 서서히 유도해야 한다”고 말했다.