정부대책 나와도 강남 아파트값 안떨어질 걸

전국ㆍ해외 수요까지 덤벼들어 여간한 규제 영향 안받을 듯

『최영진 대기자의 현안진단』

조만간에 서울 강남권을 목표로 한 부동산 규제책이 나올 것 같다.

공급과잉에 대한 우려의 목소리가 높은데도 주택경기 과열 현상이 좀체 식지 않아서 그런 모양이다.

전반적인 경기상황은 장기 불황국면으로 치닫고 있는 가운데 유독 주택을 중심으로 한 건설경기만 호황이다. 다 정부가 부동산 규제를 대폭 완화해준 덕이다. 최경환 전 경제부총리는 “한 여름에 한 겨울 옷 입은 격”이라며 주택시장을 옥죄고 있는 온갖 규제를 풀고 집을 사라고 독려했다.

그 영향으로 온 국민이 집 사기 대열에 나서면서 대한민국은 다시 주택건설 공화국이 됐다.

그런 영향으로 우리의 경제 성장은 주택을 중심으로 한 건설투자 부문이 리더해가는 양상이다. 그러니까 건설투자가 없었다면 체감 경기는 정말 심각한 수준일 것이라는 얘기다. 지금의 경제 성장 구조가 너무 한쪽에 치우쳐 있다는 소리다.

이는 일반적인 수출·생산·투자 부문은 죽을 쓰고 있는데 건설 투자부문이 간신히 성장세를 이끌고 있다는 의미다. 경제 구조가 정말 위험스럽다는 말이다. 게다가 주택시장이 계속 좋아진다는 보장이 없다. 공급 과잉에 따른 입주물량이 쏟아지는 내년 상반기부터는 상황이 달라질게 분명하다.

정부는 2%대 경제성장을 유지하기 위해 투기 장세나 진배없는 주택시장을 손보기가 끌꺼러울 게다. 그도 그럴 것이 주택시장마저 주저앉게 되면 가뜩이나 힘든 살림살이가 벼랑 끝으로 내 몰릴 판이기 때문이다. 그렇게 되면 현 정부는 가장 실패한 정부로 역사에 기록될지 모르니 주택시장 억제책을 내 놓기가 부담스럽지 않겠는가.

하지만 이런 경제구조는 더 큰 부작용을 불러올 수 있다. 무슨 소리냐 하면 주택가격이 치솟으면 전체 가구수의 절반인 무주택자의 삶은 더 비참해진다. 직업을 갖고 있는 사람들마저도 뻔한 봉급에서 비싼 임대료 등을 빼고 나면 쓸 돈이 없다. 소비를 줄일 수밖에 없다는 얘기다.

이렇게 되면 내수시장이 얼어붙고 이는 생산 감축으로 이어지면서 결국 일자리가 줄어드는 악순환 경제 구조가 만들어진다.

그렇다면 아파트가 잘 팔리고 집값이 오른다면 누가 이득을 볼까. 주택업체나 집을 여러 채가 갖고 있는 다주택자는 돈을 벌겠지만 집 한 채인 사람은 별로 달라지지 않는다.

물론 비싼 서울 집을 팔고 집값이 싼 지방으로 이주한다면 손에 쥐는 돈은 생긴다.

하지만 같은 지역에서 이사를 해 본들 비용만 들뿐 이득은 없다.

이런 판에 집값이라도 떨어지게 되면 더 골치 아파진다. 좀 무리하게 집을 산 사람의 경우 가슴이 얼마나 쓰리겠나. 여기에다 대출 금리까지 오른다면 정말 죽을 맛일 게다. 집값이 어디 한 두푼인가 말이다.

정부가 지금 대책을 내 놓는다고 해도 너무 늦었다. 이미 각종 부작용에 병이 들었다는 말이다. 지난해 상반기쯤에 서서히 시장을 조정했어야 했다. 그런데도 유일호 경제부총리겸 기획재정부 장관은 국토교통부 장관시절뿐만 아니라 올해 초까지 주택시장은 별 문제없다는 기조를 유지하지 않았던가. 경제를 책임지는 유 부총리 입장에서는 한쪽이라도 잘 돌아가게 나둬야 했는지 모른다.

강남권 주택시장 규제책이 나오면 어떻게 될까.

규제내용에 따라 다르겠지만 재건축을 규제하지 않는 한 큰 영향이 없을 듯 싶다. 재건축단지들이 분양가 경쟁을 벌여도 다른 지역 집값에 영향을 미칠 게 뻔하고 분양가 낮추면 분양 과열로 시장은 떠들썩 할게 아닌가. 강남 한 복판에서 돈놓고 돈먹기 투기판이 벌어지게 된다는 소리다.

그래서 하는 말이다. 재건축 사업 자체를 통제하지 않고는 해답은 없다. 더욱이 중층아파트 재건축은 가구수 증가에도 별 도움이 되지 않으면서 부작용만 키운다.

그게 안 되면 노무현 정부 때처럼 1가구 1주택을 제외한 나머지 주택에 대해 대출 금지조치를 내린다든가 수익을 감안해 대출금을 정하는 DTI 규정을 더 강하게 한다면 시장은 삽시간에 얼어붙을지 모른다.

그러나 그게 말처럼 쉽겠는가. 한창 단물에 맛을 느낀 계층들이 들고 일어날게 뻔하다.

강남권에서는 지엽적인 조치로는 별 효과를 못 본다. 왜냐하면 강남권 시장은 전국은 물론 해외 수요까지 몰려들기 때문이다.

강남권에서도 주요 지역은 구매수요가 한없이 창출된다는 얘기다.