기다릴까, 지금 매수할까

9월부터는 분양가상한제의 시행으로 법 개정 이후 매입하는 민간택지는 감정평가 방식으로 산정한 금액의 120% 범위 내에서 비용인정을 받게 된다. 아파트의 분양가는 낮추기 위해 과도한 비용으로 토지를 매입하는 것을 막아 주택가격을 안정시키기 위한 조치다. 그러나 일반분양분의 분양 가격을 높여 조합원의 부담을 줄이고 수익성을 극대화시키던 재건축아파트에서는 수익성 하락 요인으로 작용하게 된다. 여기에 정부의 억제정책과 부동산 담보대출 금리의 7%대 진입 등이 더해져 재건축아파트의 하락세가 좀 더 이어질 것이란 전망이 우세하다. 그런데 개포지구 등의 용적률 상향 가능성을 타고 강남 주요 재건축 급매물이 서서히 소진되자 집값 바닥론이 제기되면서 수요자들을 혼란과 고민에 빠트리고 있다. 이럴 때일수록 객관적으로 상황을 바라보고 판단하는 지혜가 필요하다.

올해 남은 기간 큰 흐름은 관망세

개포주공 저층은 최근 급매물이 소진되면서 강보합세를 유지하고 있다. 보통 급매물 소진 이후에 점진적인 호가 상승과 매수세 확산이 나타나야 바닥을 통과했다고 본다. 하지만 저가매수에 머무르고 있을 뿐이라 아직 바닥 여부에 대한 판단은 조금 성급한 상황이다. 강남의 소형 재건축은 투자수요가 많아 정책과 심리에 의한 변동성이 크게 나타나는 특징이 있다. 최근 건설교통부 관계자들이 연이은 집값 추가 하락 발언에서 상승을 용인하지 않겠다는 의지를 읽을 수 있어 정책과 심리 면에서 당분간 추세적인 반등은 어려워 보인다. 그러나 이미 15~20%의 가격조정을 거쳤기에 더 이상의 폭락으로 이어지기는 어렵다. 추가적인 낙폭이 그리 크지 않을 것으로 보인다. 일반 주택시장은 이사철인 8~9월경 잠시 강보합을 보일 가능성이 있다. 하지만 무주택자들은 분양가상한제가 실시되면 기존 시세에 비해 20% 정도 저렴한 아파트를 공급받을 수 있다는 기대감이 있다. 기존 주택시장으로의 관심 유도가 어려워 지속적인 상승을 제한하는 요인으로 작용할 것이다. 그 결과로 다시 매도자와 매수자 모두 관망세를 보이는 상황이 나타나 거래공백과 함께 보합정도의 수준을 이어갈 것을 예상해볼 수 있다.

반면 전세시장은 자가주택보다는 전세주택선호 증가에 따른 중소형 위주의 임대매물 부족을 일으켜 전월세 가격 인상으로 이어질 가능성이 높다.

상업용 부동산 등은 정중동(靜中動)의 모습을 보여

상업용 부동산은 주택과는 달리 조용한 가운데 시장의 재편이 나타나고 있다. 한⁃미 FTA 타결 후 대형빌딩의 매수증가와 소형빌딩의 매물증가란 양극화를 보이고 있다. 개인들의 투자처로 최근 인기가 높아진 오피스텔은 수요기반이 탄탄한 강남과 용산 중심의 강세를 보이고 있으며, 상가는 도심권과 신도시 중심으로 일부 자금이 움직이고 있다. 토지시장은 대체적인 안정세를 이어가고 있지만 검단과 시화 등지의 공장용지가 가격 상승 중에 있다. 그리고 강남대체 신도시 후보거론지역과 뉴타운, 도시재정비촉진지구는 강세를 보인다. 최근 내수경기가 살아나고 있으나 아직까지는 추세가 견고한지 확실하지 않으므로 상업용 부동산을 매수하려 한다면 주요지역으로 한정하는 것이 필요하다. 또한 비사업용의 나대지를 소유한 경우에는 상가 등을 지어 사업용으로 전환시키는 것이 좋아보인다. 임대수익을 얻거나 매각 시 과도한 양도세 부담을 덜 수 있어 유리하기 때문이다.

대선 후 매수를 판단하는 것이 안정적일 듯

버블 세븐 지역이 주춤하는 동안 차별을 받던 지역들의 상승세가 나타나 평형과 지역에 따른 가격차가 줄었다. 오히려 갈아타기를 시도하려는 실수요자들에겐 좋은 기회를 제공하고 있다. 잠재 수요자가 가장 많은 강남 지역의 경우 지난 연말 대비 20% 가량 떨어진 가격대라면 매수해도 크게 무리가 없을 것으로 예상된다. 이외의 지역은 지난 가을 신규매수와 갈아타기 수요로 주택 거래량이 크게 늘었던 것을 감안할 때 일시적 1가구 2주택자의 마음이 급해지는 9~10월경을 저가매수시기로 잡는 전략을 고려할 수 있다. 그 밖에도 경매나 한국자산관리 공사의 공매를 활용해도 좋다. 요즘 경매물건의 낙찰가가 계속 내려가고 있어 시세보다 20% 나오는 물건들을 선택한다면 크게 무리가 없다. 그러나 좀 더 확실한 시기를 가늠하고 싶다면 대통령 선거 이후 새 집권당의 부동산정책을 보고 결정하는 것이 좋다. 예상보다 다주택자들의 종부세 회피용 매물이 적었던 것은 차기 정부에서 기존의 부동산 정책이 바꿀지도 모른다는 기대감으로 인한 좀 더 기다려보자는 관망심리 때문이었다. 만일 기대감을 충족시켜주지 못한다면 기준시가와 종부세 과표율 상향에 따른 부담을 이기지 못하는 매물들이 대거 시장으로 흘러나올 가능성이 있다. 게다가 2년 정도는 큰 상승의 모습 없이 조정의 이어갈 가능성이 크다는 면도 고려의 대상이다. 참고로 강남권 집값 안정을 위해 조성하는 분당급의 강남 대체 신도시 발표가 단기적으로 는 주변의 부동산 가격을 들썩이게 할 가능성이 높지만 분양가상한제의 시행으로 생각만큼 큰 위력을 발휘하기 힘들어 보인다.

청약가점제 수혜자들은 9월 이후 아파트 청약이 바람직

청약가점제 시행으로 유리해지는 무주택자들은 당연히 9월 이후 청약 전략을 구사하는 것이 좋다. 주택법 공포일 이전에 매입한 토지는 매입가 전액을 인정해줄 예정이라 분양가상한제실시로 당장 분양가격이 크게 떨어지기는 어려워도 점차 저렴해질 것으로 보여 송파신도시 등 인기지역을 제외하고는 여유를 가지고 청약을 하는 것이 좋다. 반면 청약가점제에 불리한 신혼부부나 직장 초년생들은 9월 전 청약을 적극적으로 시도할 필요가 있다. 다만 가격 측면에서 특별한 메리트가 없다면 무리한 청약을 시도할 필요는 없다. 김포, 파주, 수원, 송파 신도시 등지의 3~4년간 많은 물량이 나올 예정이라 기회는 충분하다.

중장기적으로는 상승 흐름은 이어진다.

부동산 가격을 움직이는 변수가 많고 이해관계 역시 복잡하게 얽혀있다 보니 단기적인 상승과 하락을 타이밍을 정확하게 예측하기 어렵다. 그러나 경제변수만 놓고 본다면 앞으로 2년 정도는 하락기에 접어들은 것으로 판단된다. 4~5년 단위로 움직이는 경기의 중기사이클로 볼 때 2001년 하반기부터 상승세를 보여 왔던 주택경기가 지난해 12월을 고점으로 정점을 찍은 뒤 조정을 받는 시점에 진입하여 약보합세를 보일 것으로 예상된다. 요즘은 부동산의 움직임이 경기에 민감한 영향을 받는다. 유동성을 바탕으로 하는 투자수요가 증가한데다 정보전달 속도가 빨라진데 따른 현상이다. 그러나 2018년까지 가구 수가 계속 증가하면서 수도권 집값은 떨어지기 어렵다는 한국개발연구원(KDI)의 자료와 인구 1000명 당 주택수가 미국은 420가구인데 반해 우리는 280세대에 불과하다는 통계 등 현실을 감안할 때 2010년 이후는 다시 상승세를 보일 것으로 예측된다.

TIP

부동산시장의 조정기에 들어서게 되면 틈새 상품이 각광을 받는다. 틈새상품은 일반상품보다 수익률이 낮아 장기임대수익관점으로 접근하는 것이 필요하다. 도심재정비촉진지구의 재래시장 상가의 투자를 고려해볼 수 있다. 3~5년 정도의 장기적인 관점으로 서울 수색⁃증산지구를 비롯해 동대문, 전농, 신당, 답십리 지역이 좋아 보인다.

TIP

재정비촉진지구란 도시의 낙후된 지역을 체계적이고 효율적으로 주거환경개선과 기반시설의 빠르게 확충할 수 있도록 지정한 지구이다. 노후ㆍ불량주택과 건축물들을 개선시켜 주거환경 개선과 기반시설의 정비가 필요한 ‘주거지형 촉진지구’와 상업지역ㆍ공업지역 또는 역세권 지하철역 간선도로의 교차지 등에서 토지의 효율적 이용은 물론 도심 또는 부도심 등의 기능을 제대로 수행할 수 있도록 돕는 ‘중심지형 촉진지구’가 있다.

재정비촉진지구에서는 6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서, 자금조달계획서 등도 제출해야 한다.

글: RE멤버스 고종완 대표