동탄 신도시 후광 노린 상가투자 신중해야

지난 1일 화성 동탄 제2신도시 건설계획이 발표되면서 동탄 신도시 상가도 들썩이면서 회복세를 탄 형국을 보이고 있다. 하지만 상가시장의 특성상 상가 공급이 지속적으로 이뤄질 것이란 점을 감안하면 묻지마 투자는 위험하다는 분석이 나왔다.

실제로 현지 중개업자들도 동탄2지구 개발 소식 이후 상가 투자 문의가 늘고 있지만 남아 있는 물건이 분양가 경쟁력을 대비했을 때 그리 좋은 편이 아니며 향후 2지구 개발에 따라 상가 공급이 늘어날 것이란 점까지 고려하면 기존 물량에 대해서는 큰 비중을 둘 필요가 없다는 것이 이들의 조언이다.

상가 위치에 따라 1층 기준 3000만원대를 밑도는 상가들이 예전보다 늘어나긴 했으나 전반적으로 3500만원대가 넘어 결코 녹록치 않은 1층 분양가와 함께 왠만한 주요층 점포들은 이미 발빠른 투자자들이 선점을 한 상황이라 남아있는 상층부 물건에 대해 관심을 갖는 투자자들은 그리 많지 않다는 부연이다.

이처럼 2기 신도시 후광효과를 놓고 상가 분양업체마다 의견이 분분해지면서 전문가들도 막연히 호재만을 무기삼아 덤벼서는 안된다고 지적하고 있다.

6일 현재 동탄신도시는 시범단지 아파트 입주률이 60~70% 수준을 보이고 있고 오는 9월부터 2차 분양 아파트 입주가 시작될 예정이지만 여전히 신도시 안팍으로 공사가 한창 진행중이라 중심상업지내에서도 완공된 건물과 미완의 건물들이 혼재돼 있는등 일반적인 신도시 초기의 외형처럼 아직은 한산한 모습이다. 때문에 투자에 나설 경우 장기적인 안목에서 접근을 해야 한다.

오히려 투자에 앞서 몇가지 사항도 짚어봐야 한다. 최근 주택 담보 대출이 막히면서 은행권들이 찾는 새 활로중 상가도 포함돼 있으나 일부 업체측이 제시한 과도한 대출비율(50% 상회)은 반드시 해당 금융기관을 통해 확인을 해야 한다.

설령 높은 대출비율로 분양을 받는다 해도 대출이자가 월 임대료를 넘어버리는 역전현상이 일어날 수도 있으니 신중을 기해야 하고 이와 더불어 수익률과 직결된 임대시세도 면밀히 파악해야 한다.

현지에서 제시하는 1층 기준 임대시세는 보증금 5000만~1억5000만원, 월세 250만~600만원선으로 수익률은 7~9% 수준이다.

하지만 신도시의 초기 상권 시세는 예상보다 밑돌 수 있으니 현재 건물에 입점해 장사를 하고 있는 상인들을 만나 객관적인 정보를 얻는것이 좋다.

분양가가 높다보니 분양면적을 줄여 투자자의 비용부담을 덜어주는 곳도 있으나 전용률이 지나치게 떨어지면 점포 활용성도 동반 하락돼 다양한 업종 유치에 애를 먹을 수도 있다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “신도시 발표를 전후해 동탄에 대한 관심이 집중되면서 이곳에 대한 투자문의는 다소 늘어난 상황이다. 그러나 상가는 아파트와 달리 개별적 특성이 강해 지역적인 호재만으로 특수를 유인할 수는 없다”며 “투자에 있어 후광효과보다는 상권의 형성 및 완성 시점을 감안하고 현실적인 임대시세를 염두해 수익률을 따져보는등 보수적인 접근이 필요하다”고 했다.