2007년 상반기 부동산시장 전망

참여정부 4년 동안 서울 집값이 35.8% 올랐다. 특히 버블세븐 지역인 과천은 100% 이상 가격 상승하였으며, 강남, 분당, 용인 등이 60~80% 이상 뛰었다. 이에 참여정부는 출범 이후 2003년 5월 5·23 대책 발표를 시작으로 최근 1.31 대책까지 3개월에 한번 꼴로 모두 12차례에 걸쳐 크고 작은 대책을 내놓았다.

그러나 정부 의도와는 달리 정작 집값을 안정시킨 것은 10·29 부동산 대책 정도. 그 외엔

생각만큼 가격효과를 발휘하지 못하고 있는 것이다. 그러나 올해 들어와서 발표된 1.11(부동산시장 안정을 위한 제도개편방안)대책과 1.31(주택시장안정과 주거복지향상을 위한 공공부문역할강화방안)대책 등이 일부 가시화됨에 따라 부동산가격 숨고르기가 본격적으로 시작되고 있다.

■ 상반기 부동산가격, 관련 제도가 리드한다.

강남 재건축 아파트를 포함 서울과 수도권의 상승률은 사실상 작년 11.15대책 발표 이후 시간이 지날수록 오름 폭이 줄어들고 대체로 약보합세를 보였다. 이러한 분위기를 몰아 올 해는 연두(年頭)부터 줄줄이 대기하고 있는 공급 및 규제정책과 맞물려 부동산정책이 더욱 강한 효과를 발휘할 것이다.

특히 양도세, 종부세 등 세금부담 증가, 분양가상한제 등 분양가 규제, DTI 주택담보대출 강화 등은 정부의 강한 의지가 녹아있는 제도이자 부동산가격 연착륙을 유도하는 배수진으로 추가 아파트 가격상승에 대한 가능성을 상쇄시키고 있다. 따라서 부동산시장은 본격적으로 부동산가격 안정 내지 하락세를 맞이하는 신국면(局面)에 접어들었다고 판단된다. 이 같은 집값 안정추세는 특별한 사정이 없는 한 올 해에는 지속될 것으로 보인다.

전세가격은 일부 수도권 인기 주거지역 등 일부 중소형 아파트를 제외하곤 소폭 상승이 나타날 수 있다. 그러나 봄 이사철이 마무리되고 올 하반기 청약가점제 도입으로 일부 수요자들의 청약을 미루는 사태가 발생하리라 여기지만 강보합이라는 큰 궤도에서 벗어나지 않으리라 보여 진다. 따라서 올해의 부동산시장전망은 한마디로 보합 내지는 강보합 정도가 나타날 것으로 보여 진다.

그러나 이는 모든 지역을 불문하는 것은 아니다. 항상 예외란 존재하는 법, 부동산시장 역시 마찬가지다. 지역적으로 나름대로 규제를 피해갈 재료를 갖고 있는 곳은 가격하락에도 불구하고 꾸준히 가격상승을 유지할 것이다. 예를 들면 리모델링을 추진하는 중소형아파트, 재개발, 재정비촉진지구, 강남대체 후보지로 추천되는 서울인근 배후지역, 전철·철도 등 교통개통이 예상되는 곳 등 일부 차별화된 재료를 안고 있는 지역들이 그러하다.

어쨌든 작년과 같은 그런 급등 장세는 더 이상 없으며 비교적 전체 부동산시장은 안정세적인 구도를 잡아갈 것이다. 이렇게 판단되는 이유는 무엇인가. 일반적인 부동산 가격변수 중 최근 부동산가격에 치명적인 영향을 미치는 것은 뭐니 뭐니 해도 부동산관련 정부정책이기 때문이다. 특히 올해부터는 정부의 규제정책이 본격적으로 영향을 미치기 때문에 집값은 더 이상 큰 폭 상승을 기대하기는 쉽지 않다.

■ 정부의 규제, 사이사이 틈새를 읽어라

참여정부 들어 부동산정책 규제책의 제일수단으로 활용하고 있는 것은 강도 높은 대출규제 및 세제강화라 할 수 있다. 이중 담보대출규제는 거래를 위축시켜 가격하락을 유도하는 효과를 보기 때문에 과열된 부동산경기에서는 가장 직접적인 규제방법이다.

DTI는 지난 2월까지 투기지역과 수도권 투기과열지구의 시가 6억원을 초과하는 아파트의 신규 구입 때만 40%를 적용하다가 3월부터는 6억원 이하 아파트의 신규 구입 뿐 아니라 기존 아파트의 담보대출에도 DTI를 확대하여 적용하고 있다. 이렇게 조건 및 내용이 달라지는 만큼 대출 건수제한에 걸리는 지 본인이 대출건수 규제대상자가 아니면 DTI적용대상 여부를 확인한 후 LTV를 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.

한편 지난 2월 28일 아파트 폭등에 따른 부동산가격 버블논쟁이 대두되는 가운데 한 판 힘겨루기를 했던 주택법개정안이 통과되었다. 건설업체 등 공급자와 수요자 간에 큰 관심을 가졌던 이유는 바로 분양원가. 민간아파트 분양가가 낮아지면 집값도 떨어져 시장안정에 기여할 거라는 기대가 높기 때문이다. 민간택지에 대한 분양가 상한제와 원가 공개가 9월부터 시행됨에 따라 불안한 휴전상태였던 부동산시장의 불확실성이 일부분 해소된 것이다.

■ 청약가점제 도입 등 환경변화로 내집마련 시기 달라

9월 이후부터는 분양가 공개, 달라지는 청약가점제 도입 등 분양시장 환경이 많이 달라지기에 수요자들 조건에 따라 내집마련 시기가 확연하게 틀려진다. 우선 무주택자들은 내집마련 기회를 분양가가 싸지고 아파트 청약 기회가 확대되는 9월 이후로 늦추는 것이 좋다.

유주택자나 청약조건이 불리한 무주택자들은 대출 및 종부세 부담 가중으로 6월 이전에 다주택자들의 매물이 쏟아지는 때를 노리는 것도 도움이 될 것이다. 특히 중대형아파트 수요자는 분양원가 공개부담으로 이를 피해 9월 이전 공급되는 민간택지 중대형 아파트 청약을 적극적으로 도전하는 것도 바람직해 보인다.

부동산가격등락에 영향을 미치는 가격변수는 다양하다. 또한 개입정도에 따라 미치는 영향력이 달라진다. 이렇게 변환기에 놓여있는 부동산시장 환경에서 시장참여자들은 어떻게 접근해야 할까. 한마디로 시장참여자들은 다양한 정보의 취합과 분석을 통해 부동산자산의 포트폴리오를 재조명하는 합목적적 자세가 요구된다.

앞으로는 무작위적 혹은 무임승차로 성공한 사례를 찾기란 쉽지 않을 것이다. 지피지기면 백전백승, 부동산투자에 성공하기 위해서는 종합적 접근을 통해 부동산투자 여부를 판단하는 것이 신속한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다. 특히 내성에 강해진 부동산시장인 만큼 꼼꼼한 그물망으로 발생가능한 부작용을 최소화하는 강력한 정부의 의지와 노력이 절대적으로 필요하다.