[부동산현장클릭]인천 남구 도화지구

구도심 ‘멍에’ 벗고 주상복합 단지로 비상

인천의 대표적 구도심인 남구지역이 새로운 인천 도심의 주상복합 단지로 탈바꿈하고 있다.

도화지구 도시개발사업, 제물포 일대 재개발 사업, 주안역세권 활성화 사업, 주안2동 4동 뉴타운 개발 등 새로운 주거공간으로의 탈바꿈을 위한 사업이 속속 진행되고 있다.

이중 이 지역 대표 사업으로 꼽히는 도화지구는 인천광역시가 2003년 8월 25일, 시립인천대학교를 경제자유구역내 송도 신도시 4공구 4-6블록으로 오는 2008년 9월 1일까지 이전하기로 확정하면서 시작됐다.

이에 따라 재개발, 재건축 등 소규모 사업밖에 추진되지 않던 도화지구는 새로운 활력을 얻은 셈. 약 25만 평에 이르는 인천대 부지 개발에 인천광역시도 적극 나설 계획이라 벌써부터 도화지구를 둘러싼 투자 열기가 불뿜고 있다는 게 현지의 전언이다.

◆26만평 도심 재개발 알짜 요지

인천광역시 남구 도화동 177번지에 위치한 인천대학교부지인 도화지구는 26만여평 규모에 인천대학교와 인천전문대로 구성돼 있다. 인천의 구도심인 남구와 동구 사이에 위치한 도화지구는 개발 독재시대에 밀어붙이기식 행정으로 초등학교부터 대학까지 무려 15개의 학교가 도화동 일대의 구릉지대에 밀집해 세워진 인천 최대 규모의 교육단지였다. 또한 인천시 도시공간구조상 동인천, 신포동의 도심, 주안부도심의 영향권 내에 속해있으며, 제물포 역세권 내 입지하고 있다.

이 도화구역 도시개발사업지구에 최근 주거복합단지를 건설하는 도화지구의 개발사업자로 SK건설을 중심으로 한 코로나 컨소시엄이 선정되었고, 최근 인천도시개발공사는 코로나 컨소시엄을 도화지구개발사업의 우선협상 대상자로 선정했다.

◆지구내 교통문제, 보상문제 ‘걸림돌’

도화지구는 총 사업비만도 2조3500억원에 이르는 초대형 프로젝트이며, 인천의 대표적 구도심 재개발사업이어서 주변 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것으로 보인다. 다른 여타의 재개발과 달리 기존 학교중심시설이 주거생활시설로 변경됨에 따라 기존 도로시설의 신설 및 확충이 매우 중요한 상황이다.

현재 도화지구를 중심으로 제1경인고속도로가 지구동측 1km 지점을 통과하고 있고, 가좌IC와 도화IC등 주요 입체교차로가 반경 2km내에 입지하고 있다. 지구남단을 공단로가 횡단하며 주진입부와 연결되고 경인전철 제물포역과 도화역이 횡단하고 있다. 향후 부지 서측에는 도시계획도로가 통과할 예정이며, 부지북측과 송림 오거리에서 연결된다.

하지만 개발계획 발표 후 도화구역 인근 부동산 호가가 상당히 상승한 데 따라 토지 소유자들의 보상요구도 더 올라간 상황이다. 이를 반영하기 위해 협상이 오랜 기간 난항을 격을 확률이 높다. 더욱이 시는 교통량 조사 등을 통해 주간선도로 정비, 도로신설 등을 위한 도로정비기본계획을 확정짓지 못한 상황이다. 더욱이 도화지구와 주변에 제물포역세권 개발, 송림구역 도시개발, 송림뉴타운, 도원 뉴타운 등 대형 사업들도 진행될 예정이어서 조속한 광역 교통 대책이 반드시 필요한 상황이다.

◆주변 재개발 사업과 병행 열기 ‘후끈’

인천의 경우 신도심지역 개발로 인해 행정, 경제, 업무기능 이전이 급속히 이루어지고 있는 현 시점에서, 구도심의 특성을 보다 효율적으로 살릴 수 있는 기능을 구상해 지역의 활성화를 도모해야 한다. 따라서 지역 주민들의 기초적인 교육, 문화 등의 주거생활 서비스기능을 개설할 수 있는 시설을 우선적 도입가능시설로 설정했다.

계획안에 따르면 도화지구를 기존 교육환경을 획기적으로 개선한 '평생교육단지'로 개발함과 동시에 지역 주민들의 편익을 위해 풍부한 녹지를 갖춘 생태주거단지와 각종 야외극장 등의 시설을 갖춘 '복합문화단지'로 개발한다는 설계 컨셉을 가지고 있다.

우선 1단계로 지하 4층∼지상 71층의 고급 주상복합 4개동과 공영 청사 등을 건립하며, 이어서 2단계는 중앙공원과 35개동(지상 12∼40층)의 아파트를, 마지막 3단계는 국민임대 단지 등을 조성할 계획이다. 임대분을 포함한 아파트는 수도권 주택 평형별 배분 기준에 따라 18.2평(60㎡) 이하가 1,073가구, 18.2평(60㎡)∼25.7평(85㎡)이 3051가구, 25.7평(85㎡) 이상이 1104가구로 용적률은 150∼210% 사이로 계획돼 있다. 주상복합은 모두 25.7평(85㎡) 이상으로 1,621가구, 용적률 405% 이하다. 건물의 층수는 아직 확정되지 않았지만 30층 규모 50개동, 주상복합은 60층 4개동으로 구성된다.

이 밖에도 인천대 이전에 따른 도화지구 서측부지에 인천전문대 재배치 사업은 2007년 6월부터 2011년 10월까지 이뤄진다. 또 인화여중 선화여상 인천체고의 이전 및 재배치 사업도 2011년 2월까지 마무리 지을 계획이며, 사업지 주변으로 제물포역세권 도시재생사업, 숭의운동장 도시개발사업, 도원뉴타운사업, 주안역 개발사업 등과도 병행돼 진행된다.