[신년특집]전세시장 '불안요소 산재 불구 강세 예상'

새해 전세시장은 곳곳에 불안요소가 있어 오름세가 지속될 것이란 전망이 강하게 대두되고 있다.

반면 최근 겨울방학철이 시작됐음에도 강남 등 명문학군 지역의 전세시장이 소강상태를 보이고 있어 내년 봄철 전세시장 안정론도 나오고 있어 전세시장 전망은 불투명하다. 특히 전세시장에 대해서는 각종 연구원의 예측도 다르게 나타나고 있어 전망이 더욱 뚜렷치 못한 상태다.

전세시장의 불안요소를 이끄는 변수로는 ▲저가 아파트 공급확대 ▲주택담보대출 억제 ▲입주 물량 축소 등이 가장 큰 요인이 될 전망이다. 우선 2006년 가을 강북지역 집값 상승을 주도했던 수요가 고분양가에 따른 신도시 물량 대기 수요의 매매수요 전환에 따른 것임을 감안할 때 정부가 주도하는 저가 아파트 공급확대책은 다시 매매수요를 전세수요로 돌릴 가능성이 높다.

물론 정부에서 논의되는 환매조건부 주택이나 토지 임대부 주택은 자산으로서의 가치가 없는 만큼 실제로 수요자들의 인기를 얻게 될 지는 불투명한 상황이다. 하지만 이로 인해 일정부분 매매수요가 다시 사라질 것으로 예측되고 있어 전세시장의 불안요소로 작용할 전망이다.

또 주택담보대출 억제도 내년 봄 전세대란 발생을 예측케 하는 부분. 주택담보대출이 억제되고 동시에 대출 금리가 크게 올라감에 따라 매매를 준비하는 수요가 전세로 대거 전환될 가능성이 대두된다.

실제적인 입주물량 감소도 전세시장의 불안요소. 건설산업 전략 연구소에 따르면 2007년 전국 입주물량은 2006년(34만1717가구)에 비해 14.3% 가량 줄어든 29만2813가구에 그치는 것으로 나타났다.

지역별로는 수도권의 경우 서울(6만5069가구)이 2006년(4만3050가구)보다 51.1% 늘어나지만, 경기(6만608가구)가 39.9% 급감하면서 전체적인 수도권 입주물량이 줄어드는 것으로 조사됐다.

더욱이 내년에는 서초구를 중심으로 재건축 추진 단지가 일제히 철거에 들어갈 것으로 전망돼 전세불안 심리는 더욱 자극될 우려가 있다.

반면 전세 수요의 감소도 예측되고 있다. 2006년의 경우 쌍춘년이란 인식으로 인해 결혼 수요가 예년에 비해 크게 증가했던 것이 올해 나타난 전세가 강세의 주요 원인이란 분석이다. 하지만 내년의 경우 올해만큼 결혼 수요가 나타나지 않을 것으로 예측되고 있어 전세수요도 상대적으로 줄어들 전망이다.

여기에 정부의 각종 대책에도 불구, 여전히 집값이 오를 것이란 기대 심리에 따라 매매수요의 강세도 있을 것이란 분석도 나오고 있다.

부동산써브 채훈식 팀장은 “현재 전세시장이 안정된 모습을 보이고 있지만 이는 통상 내년 설 연휴를 기점으로 다시 상승세를 보일 가능성이 큰 만큼 두고 봐야 할 부분”이라며 “아무래도 전세시장은 불안요소가 더 많은 만큼 매매가보다 오를 가능성이 더 높다”라고 말했다.