[신년특집]주택시장 전망 '강보합세 유지될 것'

기존 인기지역 위주 상승세 이어진다

새해 주택시장은 첨예한 변수가 서로 대치하는 가운데 강보합세가 이어질 가능성이 높게 대두된다.

이중 가장 큰 변수는 정부의 정책변수가 될 전망. 정부는 최근 주택시장 대책을 과거 규제 위주에서 공급 위주로 선회할 것을 천명했지만 택지부족에 따라 강남 대체 수요가 여전히 부족한데다 수도권의 경우도 2기 신도시 등의 입지여건이 과거 1기 신도시에 비해 떨어지는 것으로 예측되기 때문이다.

또 정부는 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 등 규제 대책도 여전히 유지할 것인 만큼 기존 고가 주택의 경우 일정 부분 위축세도 나타날 것으로 예측된다.

2006년 주택시장은 전지역에 걸친 상승세가 동반됐다. 우선 연초 봄철 이사시즌을 정점으로 이른바 ‘버블세븐’의 강세가 나타난 후 잠잠해진 주택시장은 가을 이사시즌을 맞아 고분양가 변수가 겹치면서 강북지역 등 지난 2003년 10.29 대책 이후 오름세가 나타나지 않았던 지역까지 오름세가 나타났다.

이 같은 주택시장의 오름세는 내년에도 일부 나타날 것으로 전망된다. 정부의 공급 위주 대책이 중장기적이란 점과 함께 확대된 공급 물량 가운데도 강남 대체 물량은 찾아보기가 어렵기 때문이다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 “집값 오름세의 근원인 강남시장은 내년 양도세 중과에 따른 급매물이 거의 소진되고 있는 양상을 보인다”며 “통상 집값 급등기인 봄철 이사시즌을 맞아 상승세가 재현할 가능성이 있다”고 말했다.

양도세와 함께 실제로 고가주택 보유에 있어 부담 요소로 작용할 것으로 예상됐던 종합부동산세가 98%의 신고율을 보이는 등 예상 외로 파장이 크지 않았던 것도 강남권 주택시장이 강보합세를 점칠 요소. 목동과 과천, 분당, 평촌, 일산 등 기존 인기 주거지역의 경우도 매물이 끊겨 있는 상태인 만큼 쉽게 떨어지지는 않을 전망이다.

반면 9월과 10월 큰 폭의 상승세를 기록했던 강북지역 등 이른바 비인기지역의 경우 단기 급등세가 부담으로 작용할 가능성이 점쳐진다. 노원구 상계동 현지 중개업소 관계자는 “이 지역 30평형대 아파트는 9월과 10월 약 두 달에 걸쳐 5천만원 가량 큰 폭으로 올랐다”며 “하지만 반값 아파트 등 정부의 분양가 인하방침과 공급 확대책이 나오자 매수세가 사라져가고 있다”고 말했다.

여기에 최근 은행권들이 대거 주택담보대출을 억제하고 금리를 올리고 있어 신혼을 맞은 ‘개미’들의 집 마련도 과거처럼 활발하지 않을 전망. 이 경우 수도권 외곽지역과 강북지역 소형평형의 경우 실수요의 커다란 타격이 있을 것으로 예측된다.

실제로 이들 지역의 경우 매물이 늘지는 않고 있는 상황이다. 하지만 더 이상 매수세도 없는 만큼 호가 상승은 거의 나타나고 있지 않다는 게 현지 중개업자들의 이야기다. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “이들 지역의 경우 당장 집값 하락세가 나타나지 않을 것이라고 해도 단기간 급등한 금액이 시장에 안착하기 까진 다소 시간이 필요하다”며 약보합세를 예측했다.

반면 지역별 양극화는 예년에 비해 심하게 나타나지는 않을 전망이다. 현재와 같은 시장 상황에서 ‘강남지역 급등, 강북지역 보합세’라는 그간의 주택시장 공식이 접목되긴 어려울 것이란 예측 때문. 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “현재의 추세라면 2006년 주택시장은 2004년과 같은 약세는 아니더라도 큰 폭의 상승세를 예측하긴 어렵다”고 전제하고 “다만 고급 아파트 물량 부족에 따라 재건축 아파트가 강세를 보일 경우 강남지역 집값이 크게 오를 가능성은 열려 있다”고 덧붙였다.

각 연구원의 주택가격 예측도 강보합세를 예측했다. 주택산업연구원은 자체 주택가격 예측모형 추정결과, 2007년 주택매매가격은 전국 2.3%, 수도권 3.5%, 서울 3.9% 상승할 것으로 전망했다.