[돈되는 부동산]오피스텔 투자, ‘대단지·소형’이 답이다

4월부터 임대주택 등록 가능…재산·취득세 면적별 감면

▲오는 4월부터 주거용 오피스텔의 임대주택 등록이 가능해지면서 상당한 자금이 역세권 오피스텔로 흘러들어올 것으로 예상된다. 사진은 ‘신세계 로제리움 2차’ 조감도(위), ‘청담역 푸르지오 시티’.

통상 1~2월은 부동산시장 비수기임에도 오피스텔·상가·빌딩 등 수익형 부동산시장에 뭉칫돈이 몰려들고 있다. 최근 금융소득종합과세가 확대되면서 고액 자산가들이 절세가 가능한 상품으로 눈을 돌리고 있는 것으로 분석된다.

지난해 말 정부의 금융소득종합과세 강화 방침이 발표되면서 은행권 정기예금 9조4000억원이 빠져나갔고, 1월 말 기준 머니마켓펀드(MMF) 설정잔액이 지난해 12월보다 약 13조8000억원 급증했다.

◇ 4월부터 주거용 오피스텔 임대주택 등록 가능 = 부동산 시장 관계자들은 이 자금 중 상당량이 수익형부동산 시장, 특히 역세권 오피스텔로 흘러들어올 것으로 예상하고 있다. 실제로 지난 2011년 8·18 전월세대책의 세재혜택에 따라 오는 4월부터 업무시설로 분류되던 주거용 오피스텔이 임대주택으로 등록이 가능해지고, 각종 세제혜택을 받을 수 있어 수익성이 과거보다 좋아질 것으로 전망된다.

지금까지는 업무용과 주거용 관계없이 오피스텔은 일괄적으로 취득세로 매매가의 4.6%를 적용해 왔다. 하지만 4월부터는 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 경우 재산세와 취득세가 면적별로 감면 또는 면제된다. 아울러 종합부동산세가 전액 면제될 뿐만 아니라, 처분 시에도 양도세 중과 면제와 일반세율 적용이라는 혜택을 누릴 수 있다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “자산가들이 높은 이자보다 절세를 더 중요하게 여긴다고는 하지만 절세되는 만큼 최종적으로 수익률도 오른다”며 “자산가들이 임대 수익의 안정성이 높고 세금혜택까지 볼 수 있는 역세권 대단지·소형 오피스텔에 관심을 갖는 것은 당연하다”고 말했다.

◇ 공실·배후수요 등 수익률 분석 필수 = 부동산 전문가들은 오피스텔 투자에 앞서 공실률을 반드시 확인해야 한다고 강조한다.

공실에 대한 리스크를 최소화하려면 우선적으로 입지가 좋아야 한다. 특히 지하철 이용 여건이 수월할수록△ 수요자들이 몰리게 돼 있고, 대다수 투자자들이 역세권 오피스텔을 선호하는 이유도 여기에 있다.

또 300가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 좋다. 대단지 오피스텔은 소규모 오피스텔에 비해 인지도가 높아 상대적으로 임대 활성화하기 쉽다. 단지 규모가 클수록 입주 후 애프터서비스 등 단지 관리가 쉽고 임대관리까지 가능해야 수익률을 높일 수 있다.

오피스텔 저층부 상가의 경우도 마찬가지다. 대단지 오피스텔은 그 규모만큼의 인구가 상주하기 때문에 고정매출을 기대 할 수 있고, 이 때문에 상가도 활성화돼 공실률이 낮다.

또한 가급적 투자금이 적은 소형 면적의 상품이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 적고 위험 요소도 낮출 수 있는 장점이 있다. 뿐만 아니라 면적이 작더라도 임대료는 적정 수준을 유지하기 때문에 소액 투자를 하더라도 수익률을 높일 수 있다.

권강수 이사는 “오피스텔은 업무시설이기 때문에 주택보증의 대상이 아니다”라며 “따라서 시공사가 튼튼한 회사인지 또는 분양보증을 받은 현장인지 자금관리를 부동산신탁사가 하는지도 꼭 알아봐야 한다”고 강조했다.

◇ 역세권·대단지 오피스텔 주요 현장 = 신세계건설은 서울 구로구 구로동에 신세계 로제리움2차를 분양 중이다. 1~2층에는 상업시설로 구성됐으며 도시형 생활주택 141가구 및 오피스텔 231실 등 전용면적 20㎡ 이하 소형 주거시설로 이뤄졌다.

코람코자산신탁은 서울 마포구 성산동에서 ‘상암월드시티’ 오피스텔을 분양하고 있다. 전용 20㎡형 325실로 3.3㎡당 분양가는 900만원대부터다. 지하철로 10분 내외면 홍익대·연세대·이화여대·서강대·명지대 등으로 이동할 수 있어 대학생 임대수요가 풍부할 것으로 기대된다.

문영종합개발은 서울 금천구 가산동에 오피스텔 복합건물인 5차 ‘비즈트위트 바이올렛’을 분양하고 있다. 지하3층~지상15층 오피스텔 240실과 싱글아파트 299가구 등 총 539실이다. 가산디지털단지역에 인접한 1·7호선 환승역세권이며, 서부간선도로와 남부순환로 등 이용이 편리하다.

현대BS&C는 서울 구로구 오류동 34-13 일대에서 도시형생활주택과 오피스텔 등 총 325가구의 현대썬앤빌구로를 분양한다. 도시형 생활주택은 전용면적 14㎡ 192가구와 17㎡ 8가구 등 총 200가구이며, 오피스텔은 16㎡ 120실, 20㎡ 5실 등 총 125실로 구성된다.

대우건설은 서울 강남구 삼성동 58-2 일대에서 오피스텔 ‘청담역 푸르지오 시티’를 분양 중이다. 지하6층~지상20층 1개 동 규모로 전용면적 25~29㎡의 소형 오피스텔 183실로 구성된다. 지하1층~지상2층에 근린생활시설, 지상3층에 입주자 편의시설이 각각 들어선다.

삼성중공업은 서울시 강남구 역삼동 832-2번지에 ‘강남역 쉐르빌’ 상가 및 소형오피스텔을 분양하고 있다. 지상3~20층은 소형 오피스텔 297실, 지하1층~지상2층은 총 22개 점포로 구성됐다.