[파워 부동산 닥터]임대사업 투자 노하우

오피스텔-강남·대학가, 수요 많은 곳…소형아파트-전세가 비율 60% 이상 단지

▲부동산1번지 채훈식 실장이 고객에게 아파트 투자 전략을 상담해 주고 있다.

최근 부동산경기 침체로 임대수익형 상품에 관심이 쏠리고 있다. 주택가격 상승에 따른 기대심리가 낮아졌기 때문이다. 여기에 지난해 정부가 발표한 8·18 대책도 한 몫하고 있다.

정부의 8·18 대책에 따르면 수도권 매입임대사업의 세재지원 요건이 현행 3가구에서 1가구로 크게 완화된다. 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1가구는 보유기간 요건 등을 충족하면 1가구 1주택자처럼 양도세 비과세가 적용된다.

주거용 오피스텔의 공급 활성화를 위해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해서 임대주택 수준의 세제 혜택을 부여한다. 일정규모 이하의 소형주택 전세보증금은 소득세 과세대상에서 한시적으로 배제한다. 이번 조치로 도시형 생활주택과 오피스텔, 소형아파트 등이 주목받고 있다.

◇오피스텔 = 임대수요가 풍부한 지역인지 주의 깊게 살펴봐야 한다. 교통여건이 좋고 배후수요가 탄탄한 곳이 유망하다. 오피스텔의 대표지역은 강남권이다. 테헤란로 일대에 월세형 임대주택이 많고 33㎡(10평)형 안팎의 오피스텔 매매가는 2억~3억원 수준이다.

신림동과 신촌, 자양동 일대 등 대학가 인근에 원룸촌이 형성돼 있다. 가격대는 1억~2억원 정도다. 강남 접근성은 물론 대학생 임대수요까지 갖추고 있어 매달 수익을 내는 수익형 부동산이 들어서기에 적당한 장소다. 공실률은 대체적으로 낮고 환금성이 좋다.

수도권에서 경기도 시흥시와 일산 백석역 인근 등도 오피스텔거주자가 많다. 시흥은 공단이나 공장들이 많아 월세수요자들이 대거 포진해 있고 백석역 일대도 일산 내 업무지역이기 때문에 인기가 높다.

◇도시형생활주택 = 도시형 생활주택은 대표적인 수익형 부동산 가운데 하나다. 정부가 적극 추진하고 있으며 세제지원도 많다. 건설사들도 이런 분위기에 맞춰 도시형 생활주택 건설을 늘리고 있다.

도시형 생활주택은 역세권이나 대학가 등 유동인구가 몰려 있고 1~2인 가구들이 밀집돼 있는 곳에서 유망하다.

◇소형 아파트 = 전세가 비율이 높은 아파트인 소형 아파트가 인기다. 지난 2007년 이후 중대형은 침체를 보이는 반면, 소형은 상대적으로 강세를 보이고 있다. 다주택자라면 저가주택에 투자하는 게 세제상 유리하다.

다만 전세가 비율이 높은 아파트는 크기에 상관없이 추천대상이다. 급매물을 중심으로 전세가 비율이 60% 이상인 단지를 노리는 게 좋다.

부동산1번지 채훈식 실장은 “전세가 비율이 높을수록 전세를 끼고 주택을 살 때 자기자본이 더 적게 들어간다”며 “이들 아파트는 실수요자에게 인기가 높고 임대수익뿐 아니라 매매수익도 노릴 수 있다”고 말했다.