[파워 부동산 닥터]8억 아파트 한채 있는데, 노후자금 어쩌죠?

"중·소형으로 갈아타고 여윳돈으로 임대 투자"

얼마 전 중소기업 임원으로 근무하다 정년퇴직한 정윤철(58·가명)는 노후자금 마련에 고민이 많다. 1남1녀를 둔 정씨는 자녀 교육 때문에 충분한 노후자금을 마련하지 못했기 때문이다.

그의 자산이라고 해 봤자 여의도에 있는 전용면적 100㎡형 집 한 채가 전부다. 정씨는 이 아파트를 구입할 때 대출받았던 금융권 부채를 모두 갚아서 부채가 없는 것이 그나마 다행이다. 정 씨가 보유한 아파트 매매가는 8억원선이다. 정씨는 둘째인 아들을 취직시키면서 큰 걱정을 덜었다. 큰 딸은 이미 결혼해 분가한 상태였고 아들도 곧 분가시킬 계획이다.

아이들을 모두 출가시키고 노부부 2명이 오붓하게 생활하고픈 정씨는 집의 규모를 줄이는 것을 고민 중이다. 규모를 줄인 후 남은 자금으로 수익을 올릴 수 있는 방안을 모색 중이다. 정씨는 큰 수익을 올리는 것에 중점을 두지 않는다. 안정적이며 금융권 금리보다 약간 높은 투자처를 찾고 있다.

부동산정보업체 부동산1번지 채훈식 실장에게 정씨가 어떻게 자금을 운영하는 게 좋을지 문의해 봤다. 채 실장은 “최근 아파트를 중심으로 가격 상승 기대심리가 많이 약화되면서 수요자들의 행동이 2가지로 나타나고 있다”고 운을 뗐다.

우선 고정적인 수익이 가능한 임대소득형 상품에 관심을 기울인다. 그러면서 도시형 생활주택, 오피스텔, 고시텔 등 일종의 틈새상품인 아파트 대체재가 각광을 받고 있다. 채 실장은“아파트의 시세차익 기대가 낮아지면서 임대소득으로 보상받고 싶어하는 심리에서 기인한 것”이라고 설명했다.

두 번째로 나타나는 현상은 다운사이징을 통한 재테크다. 채 실장은“정씨가 8억원짜리 집을 소유하고 있지만 집 이외에 남는 재산이 거의 없기 때문에 안정적인 노후자금을 확보하는 게 필요하다”고 강조한다.

대형 면적의 아파트를 처분하면 관리비 등 고정 지출을 줄일 수 있다. 채 실장은 “처분 후 차액으로 소형, 도심, 임대의 조건을 갖춘 소형 주거시설에 투자해 임대수익을 얻어 노후자금을 확보하는 것도 하나의 투자방법”이라고 조언한다.

채 실장은 “8억원대 중대형 아파트를 처분해 4억원대 중소형 아파트로 갈아타면 매월 아파트 관리비와 재산세, 보험료까지 절감이 가능하다”며 “나머지 4억원은 고정소득이 없는 은퇴생활에서 적은 금액이 아니다”라고 말했다.

그는“시장 상황에 따라 다를 것”이라고 전제한 뒤 “4억원으로 소형, 도심, 임대 3박자를 갖춘 도시형 생활주택이나 오피스텔, 원룸 등 수익형 부동산에 투자해 안정적인 임대수익을 확보하는 것도 방법”이라고 주장했다.

정부는 지난해 8·18 전·월세시장 안정대책에서 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 세제 지원을 부여키로 했다. 일반임대사업자가 아닌 주택임대사업자로 변경된다. 주택임대사업자가 되면 세제 혜택 등이 주어지기 때문에 임대사업 때 유리해진다.

채훈식 실장은 “서울에서 수익률이 좋은 지역으로 강남 테헤란로 일대에서 33㎡형 원룸에 관심을 가질 필요가 있다”며 “강남 일대는 원룸 수요가 많아 공실률이 적고 월세 전환이 가능하며 2억원이면 전세를 안고 구입할 수도 있다”고 조언한다.

채 실장은 이밖에 지역으로“일산 백석역 인근과 시흥 일대가 그나마 수익률이 높은 지역”이라며 “이 일대 소형 임대로 접근하는 것이 좋을 것”이라고 추천한다. 다만 임대수익형 부동산은 매매차익이 발생하지 않기 때문에 월세 수익 이외 다른 수익을 기대하기 어렵다는 것을 염두에 둬야 한다.

단기적인 접근을 원하면 임대수익형 부동산이 유리하고 장기적인 관점에서 보면 소형 매매단지를 고려해 보는 게 유리하다. 채 실장은“오피스텔은 소유하더라도 주택수에 포함되지 않는다는 게 장점”이라며 “본인 소유의 주택을 가지고 있어도 도시형 생활주택과 소형아파트와는 달리 세금혜택이 있는 반면 매매차익이 거의 없는 실정”이라고 귀띔한다.

채 실장은 임대사업의 일반적인 장점과 단점도 설명했다. 그는 “임대사업은 예금 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있고 세제 혜택까지 볼 수 있다”며 “하지만 집값 전망이 불투명할 때는 대출로 임대사업용 주택을 매입하면 자금부담이 커질 수 있는 만큼 자기부담과 대출부담을 꼼꼼히 따져야 한다”고 역설했다.

그는 “오피스텔이나 도시형생활주택은 임대수익형 부동산이기 때문에 매입가 대비 월세가와 공실률 등이 투자의 중요한 잣대”라며 “전용률을 고려한 분양가격이 주변 시세보다 높을 때가 많기 때문에 전용률을 토대로 철저하게 분양가격을 검증해야 한다”고 조언했다.

채 실장은 특히 2년 후 공급 증가에 따른 투자가치도 고려할 것을 주문했다. 그는 “최근 도시형 생활주택과 오피스텔 공급이 늘고 있는 상황”이라며 “이로써 무조건적인 접근은 피하고 수익률이 보장되는 단지로 입성하는 게 좋다”고 덧붙였다.