[診]이슈&진단-전세난 및 주택시장 침체 원인과 전망

“주택거래 활성화 통해 전세난 잡아야 한다”

전셋값 상승세가 지속되면서 서민들의 살림살이가 더욱 팍팍해 졌다. 서울도심에서 시작된 전세난은 수도권 주요 신도시로 번지고 있는 양상이 전개되고 있다.

반면, 주택매매는 전혀 이뤄지지 않으면서 시장 왜곡 현상이 갈수록 심화되고 있다. 꼬일대로 꼬여버린 주택시장. 이투데이는 주택시장 전문가 4인을 통해 왜곡된 주택시장의 원인을 분석하고 해결 방안을 모색하는 자리를 마련했다.

- 정부의 지속적인 대책에도 전셋값 상승이 멈추질 않고 있다. 이유는 무엇인가.

▲김규정 본부장(이하 김규정) = 지난해 하반기 잠실 등 저가 계약(2년전 공급 급증으로 인해) 지역의 기저 효과에 의한 급등 이후 올해는 본격적인 수급 불균형이 확산되는 시발점에 있다고 판단된다. 임대시장에 머무는 시간이 길어지고 있는 상황에서 최근 주택경기 침체로 공급량이 감소한 결과에 따른 입주 감소, 저가 소형주택 부족이 도심에서 심화되고 있다. 이는 전셋값 오름세로 나타났고 수도권으로 확산 추세다.

▲김영곤 교수(이하 김영곤) = 전세난 뿐만 아니라 주택문제는 정권이 바뀌어도 계속 반복되고 있는 문제다. 이는 정부가 수 십년 동안 근본적 대책보다는 시점별 땜질 대책을 되풀이해 온 결과물이다. 현재 전세난은 임대자의 상황이 바뀌면서 일어난 문제다. 임대시장에 내놓을 집이 있고, 향후 주택가격이 상승할 가능성이 낮다면 당연히 월세로 세입자를 구하려는 것은 상식이다. 정부는 이 문제를 간과한 것이다.

▲남영우 교수(이하 남영우) = 부동산의 특성상 단기간 내에 해결하기 어렵다. 지난 2008년 이후 3년째 주택 공급이 38만가구 수준에 머물러 올해 부터 입주량이 급감했다. 집값이 상승하기 어렵다는 시장 분위기로 전세 수요가 급증하면서 전셋값이 뛰고 있다. 따라서 정책적 수단으로 해결하기가 어려운 상태다. 게다가 작년 가을까지 전세시장 문제가 계절적인 요인으로 단순 취급한 정부의 안이한 대응도 전세난을 가중 시켰다.

▲이남수 팀장(이하 이남수) = 수요자들이 향후 집값에 대한 불확실성, 보금자리 청약 대기수요 등으로 매매보다는 전세를 원하는 이들이 많기 때문이다. 또한 지난해 고점을 찍은 입주물량이 2012년까지 감소할 예정이어서 전세난은 더욱 심화될 가능성이 있다.

- 1.13대책과 2.11후속대책이 실패 했다는 비판이 있는데 어떻게 진단하는지.

▲김규정 = 정부가 할 수 있는 대부분의 카드를 내놓았다. 무조건 비판할 수는 없다. 하지만 주택 공급 확대를 통한 전세시장 안정을 위해서는 소요되는 시간이 필요한 만큼 전세대책 효과에 한계로 작용할 수 밖에 없다. 앞으로 지속적인 임대수요의 증가 추세가 이어질 것이기 때문에 본격적인 임대주택 관리와 저가 서민의 주거 안정을 유지할 수 있는 대안이 필요하다.

▲“정부, 영구임대 공급만 담당 나머지는 민간에 맡겨야 시장왜곡 개선 ”

▲김영곤 = 실패했다기 보다 성공할 수 없는 대책들이었다. 정부 대책은 손 놓고 있을 수는 없어 마련한 대책이기 때문에 비판해서는 안 된다. 주택문제는 담당 공무원 몇 사람의 책임이 아니다. 국정이나 시정, 도정을 책임지고 있는 정책자 모두가 비판받아야 할 문제다.

▲남영우 = 전세 수요의 감소를 위해서는 구매력이 있는 계층을 매매 수요로 전환시켜야 하는데, 지금까지 나타난 정부 정책은 대부분 공급 증가를 중심으로 하고 있어 단기적인 해결책이 되기 어렵다. 오히려 금융 규제 완화 등과 같이 매매 수요를 증가시킬 수 있는 정책이 필요하다.

▲이남수 = 전세시장에서 단기대책은 인·허가에서 주택 공급까지 상당한 시간이 소요되기 때문에 없다고 보면된다. 민간임대시장을 활성화하는 정책과 미분양 해소에 대한 대책을 마련했기 때문에 중장기적 효과를 기대해야 한다.

- 그렇다고 전세난을 바라보고만 있을 수 없지 않은가, 해결책을 제시한다면.

▲김규정 = 봄 이사철을 앞두고 이미 수급 불균형이 심화된 곳에 주택 공급 외에 마땅한 해법이 없다. 하지만 주택공급이 단시간에 해결되지 않는 부분이 있으므로 즉각적인 대응보다는 지속적인 안정 계획을 가지고 시장을 모니터링 하면서 서민시장이나 임대시장 등이 안정, 활성화될 수 있도록 유도하는 것이 필요하다.

▲김영곤 = 주택문제는 단기간 해결한다는 것은 불가능하다. 전세 수요자들의 고통을 그나마 좀 덜 수 있는 것은 전세자금 지원책을 현재보다 더 강화하는 것과 월세 또는 보증부 월세에 대한 세금 문제를 임대인과 임차인이 모두 이득을 볼 수 있도록 해 주는 것 뿐이다.

▲남영우 = 정부는 주택 공급 확대를 지속적으로 유지해야 한다. 특히 민간 인허 물량이 크게 감소한 것은 문제가 크다. 분양가 상한제 폐지 등을 통해 공급 활성화 대책이 필요하다. 단기적으로는 전세가격이 일정수준 이상으로 상승할 경우 매매 수요로 전환할 수 있는 계기를 마련해야 한다.

▲이남수 = 전세난은 주택시장의 구조적인 문제로 매매시장이 활성화되기 전에는 해결되기 어려운 상황이다. 다만 과거처럼 다가구, 다세대주택의 공급이 수반된다면 전세난이 진정될 수 있지만 이 역시 땅값이 높아 쉽지 않다. 도시형 생활주택 공급의 90% 이상이 소형 원룸으로 공급되고 있어 이를 투룸 이상으로 제공할 수 있는 인센티브가 필요하다.

- 그렇다면 전세난은 언제까지 지속될 것으로 보는가?

▲“서울 도심서 시작된 전셋대란 수도권으로 전이...서민 주거안정 위한 대안 만들어야”

▲김규정 = 좀더 지속될 전망이다. 만약 위축된 주택구매 심리가 살아나지 않고 주택시장이 답보 상태를 보인다면 임대수요 증가에 영향을 줄 수 밖에 없다. 대책에서 발표된 민간임대주택 공급 확대나 관리 가능한 민간임대사업자 양성을 고민해야 한다.

▲김영곤 = 우리 경제가 안정적인 신호를 확실히 보이면서 영구임대주택을 쉽게 이용할 수 있는 경우가 될 때까지 전세 문제는 지속될 가능성이 높다. 이는 주택가격이 하락하는 것을 경험한 상황에서 단순히 집장만을 미룬다고 보는 것보다 생각하고 판단해야 할 것들이 많아졌기 때문에 주택 구입을 미루는 것이라고 생각한다.

▲남영우 = 지난해 12월 현재 전국의 매매가격 대비 전세가격은 57%까지 상승했다. 따라서 올해 하반기 까지 전세가격이 지속적으로 상승한다면 하반기 부터는 매매와 전세수요가 균형을 찾을 수 있을 것으로 예상된다. 다만 올해 입주량이 부족하므로 전세가격이 하락하는 것은 기대하기 어려우며 상승폭이 감소되는 수준에서 안정될 것으로 보인다.

▲이남수 = 금리 인상 추세 등 대내외적인 경제변수를 고려할 때 과거처럼 주택가격이 급등하기 어려운 상황이다. 수요가 있는 곳에 주택공급이 미진할 경우 전세난은 향후 2~3년 정도 지속될 가능성이 높다.

- 주택시장이 불안정한 모습을 보이면서 집을 사야할지, 말아야 할지 갈팡질팡 하는데?

▲김규정 = 여유자금이 있다면 내집 마련을 검토해 볼 필요는 있다. 가구 특성상 주택 마련이 요구되고 전세비중이 비교적 높아 매매전환이 가능한 곳이라면 소형 중심의 내집마련을 시도해 볼 만 하다. 하지만 무리할 필요는 없다. 기준금리 상승 압박이 크고 주택 구매에 의한 매매차익 기대치는 낮고 인플레 위험까지 있는 상황에서 자산 포트폴리오의 적절한 배분이 필요하다.

▲김영곤 = 지역적, 개인적인 사정(경제, 교육 등)에 따라 판단해야 할 문제다. 집 구입 여부에 대한 판단보다는 과거에 비해 앞으로 개인의 경제생활은 더 힘들어 질 것으로 예상하고 이에 대비하는 것이 더 필요하다.

▲“DTI 규제 추가연장 또는 폐지해야...집값 안정기 규제 실효성 없어”

▲남영우 = 투자대상으로 주택에 대한 매력도가 떨어졌다고 해도 전세가격이 현재와 같이 상승하고 주택공급이 점차 감소하고 있는 상황에서 매수도 고려할 필요가 있다고 판단된다. 현재 전세를 살고 있으면서 만기가 다가오는 상황이라면 전셋값 상승 폭을 고려해 매수전환을 고려해야 한다.

▲이남수 = 주택구입 여력이 있는 경우 적극적으로 매입에 관심을 가질 필요가 있다. 향후 전세난이 지속될 가능성이 크고, 저가 매물이 빠르게 소진되는 것을 고려해야 한다. 이자율 인상 등을 고려할 경우 대출은 매매가의 30% 이내가 적당하다.

- DTI 규제 완화가 3월말로 종료된다. 추가 연장에 대한 견해는?

▲김규정 = DTI 규제 연장에 따른 주택시장 불안 요인이 크지 않고 가계대출 부실 우려도 적다. 이는 금리가 오르고 있는 상황에서 무리한 대출을 이용한 주택 투자가 이뤄지지 않을 것이기 때문이다. 대신 완화 연장에 따라 주택시장 부양 의지를 보여줘 전세수요의 분산과 거래시장의 정상화를 조금이나마 기대할 수 있을 것으로 본다.

신규 분양시장에서도 심리적인 도움을 받을 것이고 민간 공급이 더 위축되는 것을 막을 수 있다고 본다. 무엇보다 현재와 같은 주택시장의 흐름 속에서는 주택담보인정비율(LTV)만으로도 관리가 가능하다고 본다.

▲김영곤 = DTI 완화가 얼마나 효과가 있었는지는 결국 주택구매를 계획하는 국민들 입장에서 집을 매입할 상황인가가 가장 중요한 기준이다. 향후 주택가격의 상승 여부도 중요하지만 경제가 좋아져 내 수입도 늘어날 것인가를 동시에 생각해야 하는 상황이라는 말이다. DTI 문제는 단순히 연장 여부의 문제보다 은행의 대출 건전성이 유지되면서 실질 비율이 늘어날 수 있도록 현재의 계산법보다 정교하게 다듬어 기준을 세우는 것이 더 필요하다.

▲남영우 = DTI 규제 완화는 추가 연장 또는 규제 폐지로 전환돼야 한다. 전세난이 시작된 계기중 하나가 2009년 하반기의 DTI규제 정책이다. DTI 규제는 주택가격에 직접적으로 영향을 미치지 않지만 정부의 정책적 방향을 나타내는 기준으로 인식, 구매 심리에 미치는 영향은 큰 것으로 보이므로 연장이 필요하다. 지금처럼 주택시장의 안정기에는 매매가격 상승폭이 크지 않으므로 수요자 입장에서 과도한 대출을 받기는 쉽지 않다. 따라서 현재 DTI 규제는 규제의 실효성은 크지 않으면서 매수 심리만 위축시키는 결과를 가져오고 있다.

▲“추가 공급 한계…하반기 매매시장 회복 가능성 높아”

▲이남수 = DTI 규제 연장이 폐지될 경우 주택시장은 약세가 지속될 가능성이 크다. 전세난을 해결하는데 가장 효과있는 정책은 매매시장 활성화라고 생각한다.

- 향후 주택시장 회복 전망은?

▲김규정 = 당분간 주택 구매시장의 침체 상황이 지속될 것으로 본다. 대신 전·월세 시장은 실수요 움직임이 지속되면서 수급 불균형에 따른 가격 오름세가 이어질 수 있고 민간주택 공급시장이 계속 회복되지 않으면 지속적으로 민간공급 감소에 의한 불균형이 우려된다. 전·월세 시장의 가격 불안이 서민 주거시장까지 불안이 확산되지 않도록 정부가 최소한의 안정 방안을 가지고 있어야 한다.

▲남영우 = 우리나라에만 있는 전세제도는 주택가격의 상승을 전제로 한다. 임대인 입장에서는 주택가격이 상승하는 상황이 아니면 현재와 같은 저금리에 주택을 구입해 전세를 할 의미가 없기 때문이다. 하지만 임차인 입장에서는 아직까지 매수에 있어 관망세를 보여 전세가격 상승은 상반기까지는 지속될 것으로 보인다. 시장 전반적으로는 지난 3년간 인허가량이 감소하고 저축은행 부실로 인해 프로젝트 파이낸싱이 어려워지면서 추가 공급도 한계가 있어 공급량 감소로 인해 주택거래 시장은 회복될 것으로 예상된다.

▲이남수 = 향후 주택시장은 DTI 연장여부, 금리 인상 속도 등이 큰 영항을 미칠 것으로 보인다. 수도권과 지방은 급매물은 소진됐지만 거래량이 수반되지 않아 어려운 상황이 지속되고 있다. 입주 물량의 감소폭이 커 하반기 주택시장은 상승세로 전환될 것으로 예상된다.