[핫이슈] ③상업용 부동산 약일까 독일까

美 경제 3대 '아킬레스건'

<편집자주: 새해들어 지표가 개선되고 달러가 강세를 나타내는 등 미국경제에 대한 회복 기대감이 높아지고 있지만 불확실성은 여전하다는 지적이다. 전문가들은 고용시장과 상업용 부동산, 모기지시장의 추이에 따라 미국경제의 회복이 결정될 것으로 내다보고 있다.>

글 싣는 순서

①美 실업률은 17%?...고용통계에 숨겨진 진실

②모기지 시장은 다시 살아날까

③상업용 부동산 약일까 독일까

▲지난 5년간 미국 사무실 임대규모 추이 (기준:평방피트/출처:WSJ)

사무실 임대가격 상승에도 불구하고 미국의 상업용 부동산 시장에 대한 전망은 여전히 불투명하다.

열악한 고용시장과 들쑥날쑥한 대출금리는 상업용 부동산시장의 걸림돌로 작용하고 있다.

부동산 조사기관인 레이스(Reis)에 따르면 지난해 4분기 미국 주요도시에 위치한 사무실 평균 임대가격이 0.2% 상승한 평방피트당 22.09달러를 기록해 금융위기 이후 처음으로 상승했다고 월스트리트(WSJ)이 최근 보도했다.

임대규모도 늘었다

금융위기 이후 지난해 9월까지 미국의 사무실 공실 규모는 1억3780만 평방피트를 기록했다.

지난해 4분기 임대 사무실 규모는 250만 평방피트 늘어났다. 지난 2008년 이후 첫 증가세다.

자금력이 풍부한 부동산 투자자들은 회복세를 감지하고 경기침체로 상업용 부동산 가격이 급락한 도시들에 일제히 주목하고 있다.

지난달 파크웨이프로퍼티즈는 아틀랜타에 위치한 50층 건물을 평방피트당 346달러인 1억6730만달러에 구입할 것이라고 밝혔다.

하지만 전체적인 회복세는 미약하다는 평가다.

미 전역의 4분기 사무실 공실률은 전분기와 동일한 17.6%로 평균 임대가격은 2008년 중반의 평방피트당 25달러를 약간 웃도는 수준에 머물고 있다.

부동산 개발업체들 역시 대출만기가 돌아오면서 자금을 조달하기 어려울 것이라고 우려하고 있다.

부동산투자컨설팅업체인 트리퀘스트파이낸셜의 리차드 하이맨 사장은 “대도시의 이른바 ‘노른자’지역의 고층빌딩 부동산시장은 회복세를 보이고 있다”면서도 “중소형 매물은 꼼짝하지 않고 있다”고 말했다.

그는 “주변지역의 부실한 매물거래도 상승세를 보이고 있지만 이러한 거래는 현실적인 선택”이라고 덧붙였다.

시장환경이 나아져서 거래가 늘었다기보다 손실을 최소화하기 위한 선택이었다는 설명이다.

▲뉴욕 맨하탄 전경. 미국의 상업용 부동산시장의 부실이 시중금리 상승과 열악한 고용 현황으로 올해 더욱 부각될 수 있다는 전망이 제기됐다.

미국의 높은 실업률과 상승곡선을 그리는 금리로 인해 상업용 부동산 투자는 여전히 도박과 같은 베팅이라는 것이 전문가들의 중론이다.

하이맨 사장은 “10%대의 실업률은 아직 샴페인을 터뜨릴 수 없는 이유”라고 말했다.

새로운 일자리가 생겨날 때마다 약 250평방피트의 공간이 필요하지만 기업들의 민간고용 규모는 임대사무실을 늘려야 할 정도는 아니라고 그는 설명했다.

상승곡선을 그리고 있는 대출금리도 문제다.

금리변동성도 높아 자금조달이 여의치 않으면서 투자가 움츠러들고 있는 상황이다.

도이치방크는 최근 투자보고서를 통해 채권시장과 경제회복의 확실성이 높아질 때 상업부동산에 투자해야 한다고 충고했다.

상업부동산 담보증권(CMBS)에 대한 수요도 미약하다.

CBMS 대출연체율이 꾸준히 상승하면서 4년후 1조4000억달러에 재융자가 필요할 것이라는 전망도 나왔다.

미국 국제금융연합회(IIF)은 현재 상업용 부동산의 절반 가까이가 현재 시점에서 부동산 가격보다 대출이 더 많은 이른바 '깡통(underwater)' 상황인 것으로 관측되고 있다.