[시론] 경매 권리분석의 핵심 ‘말소기준권리’

경매물건의 등기부등본을 펼치면 낯선 권리들이 줄줄이 등장한다. 이 때문에 부동산 경매 초보자들이 가장 어렵게 느끼는 부분 중 하나가 권리분석이다. 하지만 설정된 권리들 중에서 매각으로 소멸하는 권리와 소멸하지 않는 권리를 구분할 수만 있다면 그리 어려운 과정은 아니다. 등기부등본에 설정된 권리의 소멸여부를 판단하는 기준인 말소기준권리에 대해 살펴보자.

말소기준권리란 말 그대로 경매로 부동산이 매각됐을 때 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 남는지를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다. 법률에 명시된 용어는 아니지만 경매 실무에서는 반드시 알아야 할 개념이다.

근저당권 등 채권 회수를 위한 장치

말소기준권리의 역할을 하는 권리들은 기본적으로 금전채권과 관련돼 있다는 공통점이 있다. 이들 권리가 가정 먼저 설정되어 있다면 이후 권리는 매각으로 함께 소멸한다. 이는 후순위 권리관계를 정리해 부동산이 원활하게 매각될 수 있도록 함으로써 채권자의 채권 회수를 돕기 위한 것이다.

예를 들어 A가 은행에서 돈을 빌리면서 자신의 토지에 근저당권을 설정했다고 가정해보자. 이후 A가 대출금을 갚지 못해 은행에서 경매를 신청했다. 그런데 근저당권 설정 이후 다른 사람이 해당 부동산에 지상권(토지를 사용할 수 있는 권리)을 설정했고, 경매절차에서 이 지상권이 소멸하지 않는다면 낙찰자는 토지를 자유롭게 사용하기 어렵다. 그렇다면 당연히 낙찰가격은 낮아질 수밖에 없고, 결국 먼저 돈을 빌려주고 담보를 설정한 근저당권자의 채권 회수에도 차질이 생긴다.

따라서 근저당권 이후에 설정된 지상권을 매각으로 소멸시킴으로써 적정한 가격에 매각될 수 있도록 하고, 담보권자의 채권 회수를 보장하기 위해 말소기준권리 이론이 존재한다. 임차인 역시 주택의 전입신고나 상가의 사업자등록신청에 따른 대항력 발생 시점이 근저당권보다 늦을 경우 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없는 이유도 여기에 있다.

대표적인 말소기준권리는 근저당권이다. 주로 금융기관이 부동산을 담보로 대출하면서 설정하고, 채무자가 원금이나 이자를 갚지 못하면 곧바로 임의경매를 신청해 채권을 회수할 수 있다. 따라서 가장 앞선 권리가 근저당권일 경우 그보다 뒤에 설정된 권리들은 원칙적으로 모두 소멸한다. 담보가등기 역시 실질적으로 금전채권을 담보하기 위한 권리로써 근저당권과 같이 말소기준권리가 된다.

가압류는 채권자가 향후 금전채권을 회수하기 위해 채무자의 재산을 보전하는 권리다. 채무자가 재산을 임의로 처분해 채권 회수가 어려워지는 것을 방지하기 위한 것이다. 따라서 등기부상 가장 앞선 권리가 가압류라면 말소기준권리가 된다. 압류와 경매개시결정등기 역시 같은 맥락이다.

먼저 설정된 지상권은 소멸하지 않아

반대로 경매로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 대표적으로 지상권, 지역권 같은 용익물권이나 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 가장 먼저 설정된 경우다. 이런 권리는 금전채권 회수를 목적으로 하는 권리가 아니기 때문에 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 승계한다.

예를 들어 토지에 지상권이 먼저 설정된 뒤에 은행의 근저당권이 설정됐다고 가정해보자. 은행은 근저당권 설정 당시 이미 선순위 지상권의 존재와 그에 따른 낙찰가격 하락 가능성을 예상할 수 있었다. 따라서 은행 입장에서는 불측의 위험이라고 볼 수 없기 때문에 이후 경매를 신청하더라도 지상권을 매각으로 소멸시킬 이유가 없는 것이다.