종부세 '가액'·양도세 '실거주' 개편 전망…부동산 경매 지형도 바뀐다

정부가 오는 7월 말에서 8월 초 발표할 예정인 부동산 세제 개편안에서 종합부동산세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 중심으로 바꾸고, 양도소득세 장기보유 특별공제를 ‘실거주’ 중심으로 강화하는 방안이 유력하게 논의되고 있다. 이에 따라 부동산 보유 및 매매 전략은 물론 법원 경매 시장의 매물 구성에도 영향이 미칠 전망이다.

먼저 종합부동산세는 과세의 축이 바뀔 예정이다. 현행 제도는 주택 수에 따라 다주택자에게 중과세율을 적용해 왔으나, 개편안은 보유 주택의 총 가액을 기준으로 삼는다. 이 경우 강남, 용산 등지에 시가 30억 원대 고가 1주택을 보유한 자의 세 부담은 커지지만, 비교적 값이 낮은 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 부담은 일부 완화될 수 있다. 세금의 초점이 주택 개수에서 실질 자산 총액으로 이동하게 되는 것이다.

양도소득세는 단순 장기 보유보다 ‘실제 거주’ 요건에 무게가 실린다. 장기보유 특별공제를 실거주 기간에 비례해 적용하는 방향이 논의 중이며, 이에 따라 갭투자와 같이 실거주 없이 장기 보유만 한 경우의 세제 혜택은 줄어들게 된다. 실수요자에게는 유리한 구조가 되지만, 투자 목적의 보유자는 매각 전 실거주 기간을 확보해야 하는 부담을 안게 된다.

이러한 세제 변화는 법원 경매 시장으로도 번질 것으로 예상한다. 보유세 부담이 커진 고가 및 비 실거주 주택이 급매나 경매 매물로 나올 가능성이 제기되며, 실거주 수요층은 상대적으로 저렴한 경매 시장으로 유입될 수 있다. 부동산 경매 참여자들은 개별 물건의 권리관계뿐만 아니라 변경되는 세제 시나리오를 종합적으로 고려해 적정 입찰가를 산정해야 한다는 분석이 나온다.

현재 이러한 권리 분석과 판단을 돕는 프롭테크 서비스도 운영되고 있다. 부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 ‘요이땅’은 등기부 등본, 매각물건명세서, 현황조사서 등 공적 서류를 분석해 인수해야 할 권리와 선순위 임차인의 대항력, 적정 입찰가 범위, 낙찰가율 추이를 한 장의 리포트로 제공한다. 또한, AI 상담 서비스 ‘요이봇’을 통해 경매 서류를 업로드하고 관련 질의응답을 진행할 수 있다.

다만 요이땅 측은 플랫폼의 분석 결과 자체에는 법적 효력이 없으며, 경매 물건 낙찰에 따른 세금 문제는 별개이므로 구체적인 세제 적용은 세무 전문가의 상담을 거치는 것이 일반적이라고 덧붙였다.