오피스 투자 갈린 국민연금… 강남 '보유' 강북 '차익실현'

강남 '역삼 센터필드' 매각 반대
분쟁 감수하고 운용사까지 교체
강북 '그랑서울'은 연내 엑시트
고양 스타필드 등도 시기 조율

국민연금의 서울 오피스 투자 전략에서 강남과 강북이 완전히 갈리고 있다. 강남권(GBD) 대표 핵심(코어) 자산인 역삼 센터필드는 운용사(GP) 교체까지 불사하며 매각을 막아섰지만, 강북 도심(CBD) 자산은 연내 회수 절차에 속도를 내는 흐름이다. 국민연금의 '센터필드 지키기'가 서울 오피스 시장의 권역 별 투자 온도 차를 극명하게 드러냈다는 평가다.

22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 20일 투자위원회를 열고 역삼 센터필드의 운용사(GP) 교체 안건을 의결했다. 기존 이지스자산운용에서 다른 운용사로 갈아타겠다는 내용이다. GP 교체는 통상 계약상 요건과 분쟁 가능성을 감수해야 하는 강경책으로 꼽힌다. 이번 결정은 센터필드를 장기 보유하겠다는 국민연금의 의지를 강하게 드러낸 사례로 평가된다.

올해 상반기 오피스 시장에서 센터필드는 '대어(大漁)'로 손꼽혔다. 센터필드는 국민연금과 신세계프라퍼티가 사실상 공동 수익자 구조로 보유해 왔다. 거래 가격만 3조 원 이상으로 거론됐다. 이에 센터필드 거래 성사 여부가 곧 올해 오피스 투자 심리를 가늠하게 하는 상징적 바로미터가 될 수 있다는 기대감도 나왔다. 하지만 국민연금이 매각을 사실상 봉쇄하는 흐름으로 틀면서, 상반기 오피스 시장은 다시 관망세로 기울고 거래 회복세는 더 늦어질 것이라는 우려가 나온다.

국민연금이 센터필드 '방어전'으로 돌아선 이유는 강남권 핵심 오피스의 속성이 명확하기 때문이다. 강남 GBD 오피스는 임대 수요가 두텁고 공실 리스크가 상대적으로 낮다. 이에 장기 보유 시 배당 기반 현금 흐름과 자산가치 추가 상승 여력을 함께 기대할 수 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 서울 오피스 시장에서 GBD는 프라임과 A급 오피스 간 임대료 격차가 22%로 CBD(25%)보다 낮아, 임대료 방어력과 전반적인 가치 수준이 높다는 평가다.

2021년 준공된 센터필드는 36층 규모의 2개 동으로, 연면적만 23만9252㎡에 달한다. 신세계 계열사와 글로벌 테크기업인 페이스북, 아마존 등이 임차했으며, 신세계조선호텔앤리조트의 최상급 호텔 브랜드인 조선팰리스와 맞닿고 있다. 국민연금 입장에선 지금 당장 팔 이유가 약한 자산으로 분류될 수 밖에 없다.

강북 오피스 자산에 대해서는 투자회수(엑시트) 단계에 들어갔다. 시장에서는 국민연금이 올해 매각에 나설 후보군으로 종각 그랑서울, 광화문 더케이트윈타워, 고양 스타필드, 마곡 원그로브 등을 꼽는다. 이 가운데 그랑서울과 더케이트윈타워는 연내 매각이 목표다. 국민연금은 다음 달부터 더케이트윈타워 매각 주관사 선정을 위한 제안요청서(RFP)를 발송하고, 본격적인 매각 절차에 들어갈 것으로 알려졌다.

종각역 일대 핵심 오피스 자산인 그랑서울은 최근 스타필드 리뉴얼과 어메니티(편의시설) 강화 등 가치 제고 작업이 한창이다. 더케이트윈타워 역시 보유 기간이 8년 차에 들어서면서 회수 타이밍을 점검할 구간에 들어섰다. 이밖에 고양 스타필드와 마곡 원그로브는 시장 상황과 가격 여건을 보며 회수 적기 여부를 조율 중인 것으로 전해졌다.

국민연금이 강북 CBD 자산 회수에 속도를 내는 것은 차익실현을 위해서다. 강남은 장기 보유에 유리한 자산이 많은 반면, 강북에 위치한 자산은 회수를 통한 차익실현이 가능하다는 분석이다. 특히 최근 출자 부동산투자회사(리츠)의 오피스 자산을 매각해 의미 있는 차익을 거두면서 대체투자 포트폴리오 내에서도 오피스는 회수, 리츠는 보유로 전략을 이원화하는 모습이다. 국민연금이 출자한 '코크렙NPS제1호리츠'는 지난해 서울 중구 오피스 자산인 골든타워를 매각하며 수천억 원대의 차익을 거둔 것으로 알려졌다. 해당 리츠는 투자 원금 대비 두 배 안팎의 회수 성과를 기록했다.

시장에서는 국민연금이 오피스 권역별로 ‘장기 보유’와 ‘회수’를 명확히 갈아타는 전략을 강화하고 있다는 분석이 나온다. 부동산 IB 업계 관계자는 “국민연금이 센터필드에서 보여준 의지는 강남 코어를 쉽게 내놓지 않겠다는 선언에 가깝다”며 “반면 강북 자산은 회수 모드가 분명해졌고, 조만간 나올 RFP가 올해 오피스 시장 체감 온도를 가를 것”이라고 말했다. 그러면서 “GBD는 지난해 테헤란로 지구단위계획구역 재정비와 역세권 활성화 사업이 기폭제가 되면서 개발 사례가 지속해서 확대하는 모습”이라며 “특히 서울 최고 수준인 용적률 1800% 허용과 고도 제한 폐지는 노후 건물의 프라임 오피스 전환을 강력히 유도하고 있다”고 말했다.