규제에 아파트 대체재로⋯4분기 서울 오피스텔 가격 상승폭 확대

▲2025년 4분기 전국 오피스텔 동향. (사진제공=한국부동산원)

아파트 대출 규제가 강화되면서 서울을 중심으로 오피스텔 수요가 늘고 있다. 서울 매매가격 상승폭이 확대되는 가운데 지방은 여전히 하락세다.

15일 한국부동산원이 발표한 ‘2024년 4분기 오피스텔 가격동향조사’에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.30% 상승했다. 이는 직전 분기 상승률(0.11%)보다 두 배 이상 확대된 수치다.

서울 오피스텔 매매가격은 지난해 1분기 0.03% 상승한 뒤 2분기 보합세를 보였으나, 6·27 정부 대출 규제 발표 이후 다시 상승 전환했다. 부동산원은 아파트 진입 장벽이 높아지면서 역세권과 학군지 등 주거 선호도가 높은 지역을 중심으로 대체 수요가 유입된 영향이라고 분석했다.

수도권에서는 지역별로 엇갈린 흐름을 보였다. 경기 지역은 공급 물량이 많은 지역을 중심으로 매매가격이 0.52% 하락했지만, 직주근접이 가능한 역세권과 산업단지 인근을 중심으로 수요가 이어지며 하락폭은 전 분기(-0.64%)보다 축소됐다. 인천 역시 노후 오피스텔을 중심으로 0.56% 하락했으나, 일부 수요가 아파트에서 오피스텔로 이동하면서 하락폭이 소폭 줄었다.

지방은 하락세가 더 뚜렷했다. 대구를 중심으로 아파트와 오피스텔 신규 공급이 집중되면서 지방 오피스텔 매매가격은 0.77% 하락해 전 분기(-0.65%) 대비 낙폭이 확대됐다. 이에 따라 전국 오피스텔 매매가격은 평균 0.30% 하락으로 집계됐다.

전세시장은 전국적으로 약세를 보였다. 전국 오피스텔 전세가격은 0.17% 하락했으며, 수도권(-0.09%)과 지방(-0.49%) 모두 하락했다. 시도별로는 대전(-1.19%), 부산(-0.50%), 대구(-0.47%), 광주(-0.46%) 순으로 하락폭이 컸다. 반면 서울은 아파트 대체 수요가 늘면서 중대형 오피스텔과 학군지 선호 단지를 중심으로 0.15% 상승해 전 분기(0.07%)보다 오름폭이 확대됐다.

월세가격은 상승 흐름을 이어갔다. 전국 오피스텔 월세가격은 0.52% 상승했으며, 수도권은 0.55%, 지방은 0.38% 올랐다. 서울은 전세사기 우려와 함께 대학생·직장인 수요가 많은 역세권을 중심으로 월세 수요가 꾸준히 이어지며 0.76% 상승해 상승폭이 전 분기(0.53%)보다 커졌다.

4분기 기준 오피스텔 평균 매매가격은 전국 1억7661만 원, 수도권 1억9174만 원, 지방 1억1739만 원으로 나타났다. 지역별로는 서울이 2억2145만 원으로 가장 높았고, 경기 1억8177만 원, 인천 1억3693만 원 순이었다.

월세 평균 보증금은 전국 1654만 원, 수도권 1803만 원, 지방 1073만 원으로 집계됐다. 월세 평균 가격은 전국 79만7000원, 수도권 85만2000원, 지방 57만8000원으로 조사됐다. 서울의 평균 월세는 93만 원으로 수도권 내에서도 가장 높았다.

지난해 12월 신고 기준 실거래가를 활용해 산정한 전국 오피스텔 전월세전환율은 6.40%로 나타났다. 수도권은 6.33%, 지방은 7.12%, 서울은 5.93%로 집계됐다.