[시론] 공공·민간분양 모두 대비할 때

박지민 월용청약연구소 대표

올해 3기 신도시의 분양이 본격화되고 있다. 2월 고양창릉을 시작으로, 4월과 5월에는 부천대장과 하남교산, 그리고 최근에는 남양주 왕숙1지구와 진접2지구에서 본청약이 진행되며 시장의 관심이 집중됐다.

2021년 4회에 걸쳐 ‘사전청약’으로 공급했던 3기 신도시들 내 공공분양 단지들이 작년부터 올해까지 연속하여 본청약으로 이어지는 상황이다. 공공분양과 함께 신혼희망타운은 신혼부부에게 주거 기회를 주는 것 외에도 역세권 입지와 상대적으로 합리적인 분양가로 주목받고 있다.

현재 입주자 모집공고가 공개된 구리갈매역세권 A1신혼희망타운과 같은 경우다.

‘3기 신도시’ 분양가·시세 격차 확인

신혼희망타운은 분양가상한제가 적용되어 전매 제한과 거주의무 등 까다로운 조건이 붙는다. 특히 자격 요건과 소득·자산 기준을 충족하지 못하면 청약 기회 자체가 없다. 청약 전 반드시 규정을 꼼꼼히 확인해야 한다.

한편 남양주 왕숙처럼 본청약 청약률이 저조하고 계약 포기율이 높은 단지도 나타나고 있다. 특히 왕숙 A1 공공분양의 경우 4년 전 사전청약 대비 분양가 상승, 자금 부담, 입지 선호도 차이로 인해 당첨이 확정된 이들 중 40%가량이 본청약을 포기했다.

이는 예비 청약자들이 단순 당첨 가능성보다 실제 입주 가능성과 장기적 주거 안정성을 우선 고려해야 함을 보여준다.

공공분양 청약에서 놓쳐서는 안 될 핵심 포인트는 세 가지다.

첫째, 분양가와 시세의 격차를 반드시 확인해야 한다. 공공분양은 시세보다 저렴한 경우가 많지만, 최근 고분양가 책정 사례가 늘고 있어 자금 계획을 세밀하게 짜야 한다.

둘째, 교통과 생활 인프라의 현실성을 점검해야 한다. 계획은 있어도 실제 개통이나 개발 속도가 지연되는 경우가 많기 때문이다.

셋째, 정책 변화 가능성을 감안해야 한다. 전매 제한, 대출 규제, 세금 정책은 정부 기조에 따라 바뀔 수 있어, 청약 시점과 입주 시점의 규제가 다를 수 있다.

앞으로 3기 신도시에서는 공공분양뿐 아니라 민간분양 물량도 본격적으로 공급된다. 민간분양은 분양가가 더 높고, 청약 경쟁률도 치열하지만, 설계·마감재 수준과 커뮤니티 시설에서 장점이 있다.

사전 대출 가능 금액 철저히 검토를

예비 청약자라면 공공·민간 양쪽의 특성을 비교해 자신에게 맞는 전략을 세워야 한다. 특히 민간분양은 잔금 대출 한도에 따라 입주 계획에 차질이 생길 수 있어, 사전 대출 가능 금액과 상환 계획을 철저히 검토해야 한다.

3기 신도시는 정부가 대규모 주택 공급을 위해 추진하는 핵심 프로젝트다. 그러나 같은 신도시 안에서도 입지, 가격, 인프라에 따라 가치가 크게 달라진다. 청약은 ‘당첨이 목적’이 아니라 ‘살 만한 집을 얻는 과정’이다. 이처럼 각 지구별 일정이 촘촘하게 이어지고 있는 만큼, 공공분양 전반과 신혼희망타운, 앞으로 전개될 민간분양까지 모두 대비하는 전략이 필수다.