[기고] 대출규제 다음 대책이 중요한 이유

김인만 김인만부동산경제연구소 대표

문재인 정부 5년 동안의 규제보다 강했다는 평가까지도 나올 정도로 충격을 주었던 6.27대책 시행 이후 급등하던 서울의 한강벨트 집값은 한풀 꺾였다. 물론 상승률이 꺾인 것이고 흐름은 여전히 상승 중이다.

좋은 대학교와 양질의 일자리를 찾아 전국에서 몰려드는 젊은 수요와 갈수록 커지는 서울과 지방 간의 자산격차에 위기감을 느낀 자금까지 똘똘한 지역인 서울로 올라오고 있다. 재건축, 재개발이 아니면 더 이상 1000가구 아파트를 지을 땅이 없는 서울의 신축아파트 부족문제는 2026년부터 본격적으로 시작된다. 박원순 전 서울시장 시절 300개가 넘는 재개발 구역을 해제하고 35층 규제를 고집하면서 정비사업을 막은 부메랑이 지금 돌아오고 있다.

여기에 내수경기 침체로 기준금리 인하가 계속되고 추경으로 유동성까지 늘어나는 상황에서 똘똘한 한 채인 서울 아파트시장이 안 뜨거우면 오히려 이상한 일이다.

양도세 한시감면 등 추석 전 나와야

6·27 대출규제 효과는 짧게는 3개월 정도 추석까지, 길게는 6개월 연말까지이다. 문재인 정부시절인 2017년 8·2대책 발표 당시 초강력 대책이라며 이제 집값 오르는 것은 힘들 것이라는 의견이 많았지만 한 달 후인 9월부터 다시 집값은 올랐다. 적어도 추석 이전에 불안심리를 잠재울 수 있는 후속대책이 나와야 할 이유이다.

절대수요인 인구는 많고 절대공급인 신축아파트는 부족한 서울 수도권의 주택시장이 안정되려면 단기적으로는 매물이 나올 수 있도록 종부세는 살짝 올리는 대신 양도세는 한시적으로 감면해주어야 한다. 당장 입주물량을 늘릴 수는 없지만 지금까지 발표한 3기 신도시 포함 공공택지의 진행상황과 향후 분양 및 입주계획을 상세히 공유해야 한다. 또 재건축 초과이익환수제를 전격적으로 폐지해서 공급을 늘리기 위해 수단과 방법을 가리지 않는다는 정부의 의지를 보여줄 필요가 있다.

장기적으로 서울의 재건축, 재개발을 꾸준히 지원하고 공공주택 역시 지속적으로 공급하면서 수요분산을 위해 지방에 양질의 일자리와 좋은 의료시설, 대학교를 육성하는 프로젝트를 진행해야 한다. 어려운 문제일수록 수요와 공급, 부동산의 기본과 원칙에 따라 순리대로 해결하는 것이 정답이다.

기회는 한 번뿐…수요억제로는 안돼

일각에서는 전세대출을 더 규제해서 전세가격 상승이 매매가격을 밀어올리는 것을 막아 집값 상승을 잡아야 한다는 이야기도 나오는데 벼룩 잡으려다 초가삼간 태우는 격이다. 이제 와서 전세대출을 막으면 자금이 부족한 사회초년생이나 신혼부부들이 선택할 수 있는 길은 월세나 반전세밖에 없다. 서민들의 내 집 마련 사다리를 걷어차는 전세규제는 신중해야 한다.

시장이 믿고 기다려주는 것은 후속대책 한 번밖에 없다. 후속대책에서 기다리면 내 집 마련을 할 수 있다는 희망의 빛을 보여주어야 한다. 출구 없이 시장을 누르기만 했던 수요억제 정책을 반복한 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 답습해서는 안 될 것이다. 토지거래허가구역 해제로 시작된 비정상 집값 급등의 브레이크를 잡은 것만으로 6·27 대책은 절반의 성공을 했다.

대출규제는 맛보기이고 더 강한 규제도 남아있다고 하지만 수요억제만으로는 서울 집값 상승을 막지 못한다. 나그네의 옷을 벗긴 것은 강한 바람이 아니라 따뜻한 햇볕이었다. 누구보다 집값 안정을 원하는 한 사람으로써 수요분산과 공급확대 그리고 불안심리를 잠재우고 신뢰의 싹을 틔울 수 있는 후속대책을 기대해 본다.