[전문가 진단] “재초환 규제 완화는 긍정적…가격상승분 산정 기준 마련해야”

지방 32개 단지 중 21개 단지 면제
조합 “아파트 아닌 주택 재건축도
고려해야…안전진단 완화 병행 필요”

▲서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

정부가 재건축 초과이익 환수제 개편안을 발표하면서 재건축사업 활성화가 이뤄질지 업계의 관심이 주목된다. 그간 과도한 재초환 부담금이 사업 추진 걸림돌로 지적돼 온 만큼 이번 개편으로 시장에 활기가 돌 것이란 기대가 나온다.

정부는 부담금 부과 기준 초과이익을 기존 3000만 원에서 1억 원으로 상향하고, 부과 구간도 7000만 원 단위(기존 2000만 원)로 확대했다. 1주택자·장기보유자에겐 부담금을 최대 절반까지 낮춰주는 등 재건축부담금 수준을 합리적으로 조정했다.

지난 3년간 전국 집값이 ‘억’ 단위로 급등하면서 재건축 단지들은 재초환 부담금에 어려움을 겪었다. 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래돼 재초환 완화 필요성이 제기돼왔다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “규제 완화라는 점에서 긍정적으로 보인다. 장기보유 감면이 새롭게 반영돼 실수요자의 부담이 줄어들 것”이라며 “다만 합리적인 정상주택 가격상승분 산정에 관한 내용이 빠져 이것을 합리적으로 산출할 수 있는 기준이 필요하다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장기적인 관점에서 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다”며 “당장은 ‘정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급확대’라는 정책목표에 집중하는 것이 바람직하다”고 말했다.

(자료제공=국토부)

특히 지난 정부에서 겹겹이 쳐진 부동산 규제는 정상적인 시장가격 형성을 왜곡하면서 여러 부작용만 낳았다. 분양가상한제로 민간 아파트 분양이 위축됐고, 재초환에 서울 도심의 주요 재건축 아파트는 사업이 멈춰 섰다. 최근 집값 하락 장기화나 미분양 적체 등이 나타나고 있는 지방 부동산시장의 경우 경착륙을 막고 연착륙을 유도할 수 있는 계기가 될 전망이다.

개편안에 따르면 재초환 부담금이 통보된 전국 84개 단지 중 38개 단지 부담금이 면제된다. 지방은 32개 단지 중 21개 단지가 면제되는 등 부담이 대폭 감소할 전망이다. 지방 가구당 평균 부담금 역시 2500만 원에서 400만 원으로 84% 줄어든다. 다만 수도권과 다른 지방의 상황을 고려해야 한다는 목소리도 나왔다.

고영희 경기 일산신도시 재건축연합회장은 “이번 재초환 규제 완화는 재건축사업 추진에 동력을 얻는 데 큰 힘이 될 것”이라며 “주로 재건축 초과이익 규모가 큰 서울 재건축 단지가 수혜를 입을 것이다. 다만 안전진단 기준이 완화되지 않으면 조속한 추진이 어렵다”고 강조했다.

대전 서구 용문동 1·2·3구역 주택재건축조합 관계자는 “재초환 산정 기준이 모두 서울 재건축 아파트 기준으로 책정돼 지방의 상황이 고려되지 않고 있다”며 “심지어 여기는 아파트가 아니라 주택 재건축이기 때문에 이러한 상황을 반영한 정책이 마련돼야 한다”고 말했다.