[유리지갑] '공시가격 폭탄'이 '세금 폭탄'으로…절세 방법은?

입력 2021-03-26 18:16 수정 2021-03-29 09:04

공시가율 현실화로 집값 '고공행진'
종부세 등 세부담도 늘어…1주택자도 대상

'악'소리 나게 오른 공시가격 탓에 집값도 '억' 소리 나게 올랐습니다. 정부는 "공정한 과세체계와 복지제도의 형평성 확보를 위해서는 공시가격 현실화가 시급하다"고 말하고 있지만 '공시가격 폭탄'으로 '세금 폭탄'을 맞게된 집주인들에게는 크게 와닿지 않는 모습입니다.

무엇보다 1주택자로까지 번진 세부담에 당장 내 주머니 사정이 더 급할 수 밖에 없는 것이겠죠.


명의 설정 변경 등으로 세부담 ↓

그렇다면 공시가격 상승에 따른 세부담을 줄일 수 있는 방법이 있을까요?

전문가들은 방법이 있다고 말합니다. 종합부동산세는 공시가격에서 공제액을 빼 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱해 세금을 계산하게 됩니다. 그런데 종부세는 인별 과세인 데다 누진세율 구조입니다. 명의 설정을 바꾸는 것으로도 세금을 줄일 수 있다는 것이죠.

자세히 알아보겠습니다. 만약 남편 명의로 1가구를 단독 소유하고 있다면 9억 원만 공제받을 수 있지만 부부 공동명의로 소유할 경우 각자 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 있습니다.

명의 설정을 바꾼 것 만으로 공시가격 12억 원까지는 종부세를 한 푼도 내지 않을 수 있는 것이죠. 공시가격이 12억 원보다 높더라도 과세표준과 세율을 각자 따지기 때문에 세액이 줄어드는 효과가 있습니다.

더 구체적으로 예를 들어보겠습니다. 서울에 공시가격 14억 원짜리 아파트를 남편 단독 명의로 소유하고 있는 경우에는 9억 원을 공제한 뒤 과표 5억 원에 대해 세금을 계산하게 됩니다.

하지만 남편과 부인이 지분을 50 대 50의 공동명의로 소유한다며 각자 1억 원(공시가격 7억 원, 공제액 6억 원)이 과표가 됩니다. 이 경우 단독명의일 때 340만 원이었던 종부세액이 115만 원으로 감소하게 됩니다.

여기에 올해 납부하는 종부세부터는 1주택 공동명의는 최대 80%(최대 요율 인상)의 고령자·장기보유공제를 받을 수 있다는 점도 절세 전략을 마련하는데 고려해야 할 점입니다. 지난해까진 1주택 단독명의에 대해서만 최대 70%의 세액공제를 적용했습니다.

이 경우에는 주택 취득 초기에 부부 공동명의로 세금을 내다가 고령자·장기보유공제액을 통한 절세액이 커지는 시점부터 단독명의로 선택하는 게 유리할 수 있습니다.

▲지난달 은행 가계대출이 한 달 만에 8조1000억원 늘어 6월중 사상 최대 증가 규모를 기록했다. 부동산 시장에서 ‘더 늦기전에 집을 사자’는 심리가 확산되며 대출로 내 집 마련에 나선 수요가 급증한 영향이다. 정부의 6.17 부동산 대책에 따른 대출 규제를 앞두고 주택 구매를 위한 막차 수요까지 더해진 것으로 풀이된다. SK바이오팜 공모주 청약 수요가 늘면서 일반 신용대출도 폭증했다. 9일 한국은행이 발표한 '2020년 6월중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 은행 가계대출은 928조9000억원으로 전월대비 8조1000억원 증가했다. 이는 한은이 관련 통계를 집계한 지난 2004년 이후 역대 6월 기준 가장 큰 증가폭이다. 사진은 이날 서울의 아파트 단지 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)
▲지난달 은행 가계대출이 한 달 만에 8조1000억원 늘어 6월중 사상 최대 증가 규모를 기록했다. 부동산 시장에서 ‘더 늦기전에 집을 사자’는 심리가 확산되며 대출로 내 집 마련에 나선 수요가 급증한 영향이다. 정부의 6.17 부동산 대책에 따른 대출 규제를 앞두고 주택 구매를 위한 막차 수요까지 더해진 것으로 풀이된다. SK바이오팜 공모주 청약 수요가 늘면서 일반 신용대출도 폭증했다. 9일 한국은행이 발표한 '2020년 6월중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 은행 가계대출은 928조9000억원으로 전월대비 8조1000억원 증가했다. 이는 한은이 관련 통계를 집계한 지난 2004년 이후 역대 6월 기준 가장 큰 증가폭이다. 사진은 이날 서울의 아파트 단지 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

"다주택자들은 명의 변경에 신중해야"

다만 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 상황이 달라집니다. 종부세 부과 기준이 개인이 가진 주택을 기준으로 돼있기 때문입니다.

또 주의할 점이 있습니다. 기존 주택의 명의를 변경할 때 증여세와 취득세 등 부대비용이 발생할 수 있어 섣부른 명의변경은 오히려 세부담을 늘릴 수 있다는 점입니다.

집값이 올랐지만 마냥 기뻐할 수만은 없는 현실입니다. 그저 집 한채 갖고 살아가는 서민들의 삶은 갈수록 팍팍해지고 있다는 하소연도 여기저기서 나오고 있습니다. 현명한 절세전략으로 조금이나마 세금 부담이라도 줄일 수 있었으면 합니다.

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