상가 권리금소송 휘말린 소상공인, 승소 위해선 법률적 대비 필요

▲김재윤 ‘상가변호사 닷컴’ 변호사.

상가건물임대차보호법 따라 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보호받는다. 이때 임대인(건물주)이 정당한 이유 없이 권리금회수를 방해했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 책임을 물을 수 있다.

그러나 대법원 열람실에서 확인되는 판결문을 통해 2019년 상가임대차보호법 권리금 소송 승패 경향을 살펴보면, 임차인의 승소 비율은 단 40% 정도 수준에 그치고 있다. 2015년에서 2018년 사이에 임차인의 권리금소송 승소율이 20% 미만으로 추정되는 것으로 보아 최근 승소율이 상승했다고 볼 수 있으나, 여전히 턱없이 낮은 수치이다.

2015년 5월 상가임대차보호법 권리금 회수 보호조항이 신설되면서 당연히 권리금을 보호받을 수 있다고 생각했던 상가임차인에게는 뜻밖의 소식일 것이다. 권리금을 법적으로 보호하고 있음에도 불구하고 여전히 많은 임차인들이 권리금소송에서 패소하는 이유는 무엇일까?

대표적인 패소 사유로는 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법률적인 요건을 갖추지 못한 것으로 분석된다. 이외에도 만기일을 정확하게 파악하지 못하여 권리금회수 보호기간이 아닌 시기에 권리금을 주장한 경우, 임대인이 과도한 임대료 조건을 요구하여 권리금 계약이 파기되었는데 현저히 고액임을 입증하지 못한 경우 등이 뒤를 이었다. 그렇다면 상가 권리금소송 승소를 위해 임차인은 어떤 전략을 세워야 할까?

먼저 권리금회수로 인한 분쟁이 예상되는 경우라면, 계약 종료일을 명확하게 판단해야 한다. 묵시적 갱신을 이어온 상가의 경우, 만기시점을 특정하기 까다로운 경우도 있으니 더욱 유의해야 한다. 만기 시점을 파악했다면 가급적 6~7개월의 시간적 여유를 두고 분쟁 상황에 대한 법률적 검토 및 전략 마련, 법적 조치 개시 등을 진행해야 한다. 마지막으로 상대방에 대응에 따라 적절하게 조처를 할 수 있어야 한다. 이 모든 과정을 진행하기에 앞서 명심해야 하는 요소는 자신의 권리가 침해당했음을 입증하는 것과 동시에 상대방의 권리를 침해하지 않기 위한 노력에 최선을 다해야 한다는 점이다.

‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “상가권리금소송에서 임차인들이 패소하는 근본적인 원인은 임차인이 자신의 권리금 회수를 주장하는 과정에서 상대방의 권리를 침해했다는 것에 있다. 임차인에게 권리금 회수를 주장할 수 있는 권리가 있듯이, 임대인은 본인 소유의 재산권 보호를 주장할 수 있다. 신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건이 충분히 갖춰지지 않는다면 법원은 임대인의 권리가 침해되었다고 판단하고, 임차인의 패소판결을 내릴 수 있다. 또한, 임대료 인상 시 ‘현저히 고액’의 기준을 두고 다투는 경우에는 상가임대차법상 명확한 기준이 있는 것이 아니므로 단순한 인상률만 두고 임대인이 고액의 임대료를 요구해 임차인의 권리금 회수가 불가능해졌다고 주장한다면 상식적으로 고액임에도 불구하고 법원은 임대인의 임대료 인상 권리를 인정하며 임차인의 패소판결을 내릴 수 있다”라고 말했다.

이어 김 변호사는 “결국 임대차 계약 만료일을 잘못 파악하는 기초적인 실수를 제외하고, 대부분의 권리금소송 패소 사례는 임차인이 본인의 권리금 회수에만 몰두하여, 임대인의 권리를 침해하는 실수로부터 비롯된다. 이러한 불상사를 방지하기 위해서는 정확한 법률적 대비와 유의미한 증거 확보 등이 필수적으로 이루어져야 한다”고 조언했다.