[Q&A] “분양가상한제 적용되면 분양가 시세보다 20~30% 낮아질 듯”

▲자료 제공=국토교통부

국토교통부가 6일 주거정책심의위원회에서 서울 8개 구, 27개 동을 분양가 상한제 대상 지역으로 지정했다. 이들 지역에선 8일부터 민간택지에서도 분양가상한제가 적용된다. 국토부는 분양가상한제가 시행되면 분양가가 현재 시세보다 20~30%, 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다 5~10%가량 낮아질 것으로 예상한다. 국토부는 이번에 분양가상한제 대상으로 지정되지 않은 지역이더라도 분양 시장 과열이 감지되면 이른 시일 안에 추가 지정키로 했다.

다음은 국토부 발표를 기초로 한 일문일답이다.

-분양가상한제 적용 지역 지정 기준은?

“1단계로 투기과열지구 중 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률을 두 배 이상 웃도는 지역이나 직전 2개월 동안 청약 경쟁률이 5대1을 넘는 지역, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 늘어난 구를 추렸다. 이 지역 안에서 1년간 분양가 물가 상승률을 두 배 이상 웃도는 지역, 8ㆍ27 대책 이후 집값이 서울 평균보다 빠르게 오른 동을 다시 추리고 일반 분양 물량과 고분양가 책정 움직임 등을 고려해 분양가상한제 적용 지역을 정했다.

관계 부처는 추후 풍선효과 등 주변 시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링하고 필요하면 분양가상한제 적용 지역을 신속히 추가 지정하기로 했다.

-시장 영향력을 파악하는 정비 사업 물량 기준이 있나.

”해당 구 안에 관리처분인가 이후 정비 사업 일반 물량 1000가구 이상 있는지를 봤다. 정비 사업 물량이 있다고 하더라도 추진위 구성단계이거나 조합 구성단계 등 초기인 경우는 분양까지 6~7년 걸리기 때문에 그런 부분까지 다 상한제 지역으로 지정할 필요가 없다고 판단했다.“

-분양가상한제가 시행되면 분양가는 얼마나 낮아지나.

”분양가상한제 적용 지역으로 지정되면 택지비, 건축비를 기준으로 분양가를 책정하게 되고 각 지자체의 분양가심사위원회 심사를 거쳐 확정된다. 일률적으로 말하기는 어렵지만, 시세의 20~30%, HUG가 ‘고분양가 관리 기준‘으로 책정하는 분양가보다 5~10% 낮을 것으로 파악하고 있다.

-분양가상한제가 시행되면 시세보다 과도하게 낮은 가격으로 공급되는 ’로또 아파트‘ 논란이 일 수 있다.

“로또 아파트 우려와 관련해, 전매제한 기간을 10년까지 연장하도록 개선했고 거주 의무를 새로 부과하게 될 것이다. 그렇게 하면 과도한 시세 차익 실현을 효과적으로 차단할 수 있다.

전매 제한 등으로 거래가 동결되는 문제에 관해선, 거주 의무기간이 지난 7년 차부터는 예외적으로 주택을 매각할 수 있는 사유에 해당할 수 있다. 기존에는 정기예금 이자만 붙여서 LH에서 회수했던 것을 감정가격을 일부 반영하는 방향으로 보완했다.”

-서울 서대문구나 경기 과천시는 분양가 상승률 높은데 왜 분양가상한제 적용 지역에서 제외됐나.

“과천시의 경우, 분양가 상승률은 높지만 사업 초기 단계다. 관리처분인가나 사업승인을 받은 물량은 없는 걸로 알고 있다. 법적 정량 요건에 해당 안 된다. 분양가상한제 적용 지역 검토는 정비사업이나 일반 사업이 어느정도 진행된 곳을 대상으로 했다. 서대문구도 비슷한 이유로 지정 요건에 해당 안 됐다.

-분양가상한제 적용을 피하기 위한 강남권 아파트 일부의 통매각 움직임은 어떻게 보나?

” 일반 분양주택을 임대용으로 지정하는 것은 정비계획 변경사항이다. 서울시를 통해서 해당 지역에 유권 해석 통보된 상태다. 통매각 전제는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민특법)’인데 분양가상한제 적용 지역으로 지정되면 민특법상 매각이 법적으로 불가능해진다“

-비(非)수도권에선 분양가상한제 적용 검토 안 했나?

”대구나 광주, 대전 등 일부 지역에 분양 시장이 과열되고 있는 거로 안다. 다만 대구와 광주의 분양가 상승세는 둔화하는 거로 나타나고 있다. 대전은 상승세가 지속하고 있지만 국지적인 현상일 수 있다. 이 때문에 모니터링을 강화하는 것으로 결론 냈다“

-주거정책심의위원회 위원 가운데 국토부 안(案)을 반대한 위원도 있었나?

”오늘 회의가 상당히 길어졌다. 분양가상한제 관련해선 한 시간 논의했다.

민간위원 사이에서 공통으로 나온 의견으론 ‘분양 과열 우려 지역은 대부분 포함된 것으로 보인다. 다만 분양가상한제의 풍선효과(한 지역에서 억제된 수요가 다른 지역으로 몰리는 현상)를 누릴 수 있는 일부 지역은 신속히 추가 지정할 필요가 있다’, ‘분양가 상한제 상한제의 순기능을 극대화할 필요가 있다’ 등이 있다.“