서울 '용도지구' 재정비…전문가 "재산권 행사 긍정적·토지주 신축 기회도"

서울시가 용도지구 재정비에 나서면서 새로운 개발 기회에 대한 관심이 쏠리고 있다.

서울시는 6일 토지이용규제인 용도지구를 재정비한다고 밝혔다. 현재 용도지구는 △경관지구 △미관지구 △고도지구 △방화지구 △방재지구 △특정용도 △제한지구 △보호지구 △취락지구 △개발진흥지구 △문화지구 △복합용도지구로 총 507개소를 지정하고 있다.

이번에 우선 폐지하기로 한 용도지구는 △김포공항주변 고도지구(80.2㎢) △특정용도제한지구(5.7㎢) △시계경관지구(0.7㎢) △방재지구(0.2㎢)이다. 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)다. 서울시는 내년에 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안을 추진할 계획이다.

서울시 측은 이번 용도지구 일부 폐지가 토지이용에 있어서 불편함을 해소한다는 취지이지, 개발혜택을 주는 것은 아니라고 설명했다.

서울시 관계자는 "간소화가 수월한 용도지구를 먼저 정리하고 중복규제, 실효성이 없는 지구도 재정비하겠다는 계획"이라고 했다. 이어 "다만 남산주변 북한산 등에 대한 고도지구는 유지할 것이고, 자연경관지구 부분도 용도지구 역할이 크기 때문에 유지할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

일각에서는 용도지구가 토지이용규제였던 만큼 용도지구 해제가 곧 개발의 기회가 될 수 있다는 기대감을 보이고 있다. 중복규제가 적용된 용도지구는 개발이 제한될 수 있지만 실효성을 상실한 용도지구에 대해서는 개발 가능성을 완전히 배제할 수 없기 때문이다.

심교언 건국대 교수는 "공급효과를 크게 기대하기 어렵다"면서도 "재산권 행사를 자유롭게 해주는 것은 긍정적이지만 주택공급효과는 한계가 있다고 본다"고 말했다. 이어 "(현재 폐지 수준은) 규제를 풀어서 재산권 행사나 불편함을 해소하는 정도로 볼 수 있다"고 설명했다.

함영진 직방 리서치랩장은 "고도, 경관 등으로 제한됐던 것을 효율화해 토지주에게 개발의 기회를 주고, 서울은 신축주택이나 새로운 기반시설을 통해 도시 이용효율을 높이는 효과가 있을 것으로 보인다"고 했다. 이어 "주택시장은 대출규제, 공급규제, 청약규제 등 규제가 강화되는 반면, 토지는 활용 및 이용에 대한 부분이 풀리는 듯한 분위기"라고 덧붙였다.