내집마련 수요자, 조합아파트 노려라

지난 2003년 조합원 자격규정이 까다로워지면서 물량이 크게 줄었던 지역 조합 아파트가 다시 선보이고 있다. 이에 따라 특히 청약가점이 낮은 청약자들로선 청약보다 지역조합 아파트에 더욱 관심을 가져볼 만 하다.

지역조합아파트란 지역주택조합을 결성해 아파트 건설을 진행하는 사업으로 내집마련을 위해 무주택자들이 모여 조합을 결성하고, 공동으로 토지를 매입하여 분양 받는 사업이다. 무주택자와 현지 거주자를 대상으로 모집하는 지역조합 아파트는 통상 일반분양보다 분양가가 저렴한 경우가 많아 몫돈이 부족한 수요자들에게 좋은 기회가 된다는 것이 전문가들의 이야기다.

작년에 지역조합아파트로 분양한 상도동 신원아침도시는 총 882가구 중 577가구가 조합원에게 배정됐는데 조합원 분양가격이 일반 분양에 비해 훨씬 저렴했다.

111㎡(33평)형의 조합원 분양가는 추가 부담금을 모두 포함해 일반 분양가의 절반 정도인 3억 5000만원 내외. 111㎡형의 1층 기준 일반 분양가는 3.3㎡당 2150만원으로 총 분양가는 7억1000만원 선이었다. 특히 111㎡형의 경우 조합원들은 로얄층을 배정 받은 반면 일반 분양을 받은 입주민은 비인기층 위주로 배정돼 조합원 물량이 인기를 끌었다.

한편 최근엔 분양가 상한제를 적용 받지 않는 사업장으로도 관심을 모으고 있다. 전체 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반 분양이 20가구 미만인 조합아파트 사업장의 경우 분양가 상한제를 피할 수 있다.

상한제 적용을 받지 않게 되면 최장 5~10년에 달하는 전매제한 규제를 벗어날 수 있어 환금성이 높아진다.

◆서울 사당동 등 지역조합 물량 풍성

현재 조합원을 모집 중이거나 모집 예정인 지역조합아파트 사업장은 서울 사당동과 전농동, 영등포 신길동을 비롯해 남양주 금곡동(LIG건영리가), 인천 도화동(신동아파밀리에) 등이 있다.

신동아건설은 인천 남구 도화동에서 109~113㎡형 총 397가구의 지역조합아파트를 분양 중이다. 도화동 신동아파밀리에는 4개 동 지하 2층 지상 15~33층으로 지어지며 전체 가구 모두 조합원으로 모집할 계획이다. 분양가는 3.3㎡당 720만원 대 초반으로 총 2억3900만원 가량이 들어갈 예정이다.

서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 지역에는 약 950가구 규모로 지역조합아파트가 조성된다. 조합원 물량 중 약 50가구를 현재 선착순 모집 중이다. 109㎡형 분양가는 약 5억 원선(3.3m²당 1500만 원선)에 분양할 계획이다. 추후 공개 조합원 모집 분양가는 3.3㎡당 1800만원 이상이 될 예정이어서 조합 인가 전 초기 가입 시 상대적으로 높은 수익이 예상된다.

LIG건영은 서울 동작구 사당동(452가구)과 경기도 남양주시 금곡동(732가구)에 짓는 지역조합아파트의 조합원을 각각 모집할 계획이다. 사당동 ‘LIG건영리가’ 는 107㎡형 단일 평형으로 분양가는 3.3㎡당 1700만 원대가 될 예정이다. 현재 이주, 철거 단계에 있으며 200가구 정도를 조합원 물량으로 오는 6월쯤 모집할 계획이다.

◆지역조합아파트, 사업시기 길어 주의해야

그러나 지역조합아파트도 주의할 점은 있다. 조합원 모집 완료시기를 예측할 수 없고 토지 매입이나 건축허가 문제로 사업이 지연되는 경우도 많다. 일부 토지 소유자들의 ‘알박기’ 상황이 벌어지면 토지 매입이 완료되지 않아 사업 시기가 늦춰지는 위험이 따를 수 있다.

사업이 늦춰질 경우 가장 큰 문제는 자금 문제다. 조합원 부담이나 개인별 금융 비용이 늘어날 수 있다. 조합 운영을 위한 업무 추진비를 분양 대금과 별도로 납부해야 한다는 점도 주의해야 한다.

최근 늘고 있는 조합원 추가 모집도 장단점이 있다. 조합원 분양 후 남은 물량을 일반 분양으로 처리하지 않고 조합원 추가 모집으로 소화함으로써 분양가 상한제를 피하고 전매 제한이 없는 점은 장점이다.

미분양 가능성이 줄어든다는 점도 장점 중 하나. 그 동안은 추가적으로 발생한 비용을 대부분 일반 분양분에 전가해 온 관례 때문에 높아진 분양가가 미분양 사태를 일으켜 왔다. 단지 내에 장기간 미분양 물량이 남아 있게 되면 단지 이미지나 향후 가치 상승에 악영향을 주게 된다.

그러나 반대로 일반 분양 물량이 줄어들수록 조합원이 추가 부담해야 할 비용은 늘어날 가능성이 크다. 따라서 조합원에게 돌아갈 추가 부담금 문제는 없는지 꼼꼼히 따져야 한다.

끝으로 오는 9월부터 강화될 조합원 자격 요건도 주의할 점이다. 주택법 시행령 개정안에 따르면 무주택 세대주를 기본으로 하되 투기과열지구의 경우에는 주택조합 설립인가 신청일 기준으로 1년 이상 전부터 무주택자 요건을 갖춰야 한다. 다만 전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 경우에는 조합원 가입이 허용된다.

부동산114 김규정 차장은 "조합원 공급면적은 전용면적 85㎡ 이하만 가능하므로 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 내집마련 보다는 단기 투자에 초점을 맞춰야 한다"고 조언했다.