각종 규제로 주택시장 자금부담 '적신호'

내년 주택시장의 양극화 전망은 정부의 각종 규제에서 비롯된다. 정부 대책이 주택 가격에 직접적인 영향을 준다기보다 공급·수요자의 자금 마련에 마이너스 요인으로 작용해 거래량 감소 현상이 나타날 것이란 분석이다.

여러 대책 가운데 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)의 하향 조정은 거래활성화의 가장 큰 걸림돌로 꼽힌다.

정부는 앞서 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 LTV, DTI 규제비율을 강화했다. 투기과열지구 및 투기지역에서 주택담보대출 미보유자는 40%씩 적용하고, 주담대를 1건 이상 보유하면 해당 적용 비율을 30%로 더 낮췄다. 투기과열지구·투기지역 외 조정대상지역에서도 이 비율을 60·50%(주담배 미보유), 50·40%(주담대 1건 이상)로 규제했다.

연구원은 상당수 차입자의 LTV 비율이 50% 이상인 점을 근거로 금융규제 강화가 공급·수요자들의 발목을 잡을 것으로 진단했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “지난해 수도권 차입자 중 LTV 50% 이상 비중은 30% 수준이고, 지방 차입자 중 LTV 60% 이상 비중은 20.5%로 증가 추세”라며 “금융규제 강화로 일부 신규 진입 수요층 제약 가능성이 있다”고 설명했다.

나아가 이 같은 유동성 제약으로 잔금 납입이 제때 이뤄지지 않을 우려도 커졌다는 지적이다. 연구원은 평균 분양가를 2억3000만 원(부동산 114 기준, 내년 아파트 준공물량 38만6000호 적용)으로 예를 들었을 때 내년에 중도금(분양가의 50%) 44조 원, 잔금(분양가의 40%) 36조 원이 발생할 것으로 추산했다.

허 연구위원은 “역전세 발생으로 보증금 반환의 어려움을 겪는 경우, 기존주택 처분이 어려운 경우, 주택담보대출 제약이 확대된 경우 등 잔금 연체 리스크가 확대될 가능성이 존재한다”고 지적했다.

전문가들 역시 내년 부동산 시장 위축에 공감하며 이에 따른 악영향을 우려하는 분위기다.

김성진 우리은행 부동산연구실 연구위원은 “내년 건설·부동산시장의 긍정적인 요인이 거의 없어 걱정이 앞선다”며 “주택시장 거래량 감소 추이가 우려되는데 지방은 당분간 가격하락으로 거래가 줄어들 것으로 보고 있으며 서울은 정부 규제에 따른 관망세로 주택보유자들이 매도를 유보하면서 거래가 감소할 것으로 보인다”고 진단했다.

장경석 국회입법조사처 입법조사관은 “지방세 수입 중 취득세 비중이 40~60% 정도”라며 “거래절벽이 왔다는 것은 지방 재정에 타격을 줄 수 있다는 걸 의미한다”고 전했다.