근린상가

▣ 준비하자 골드세대

나이가 들어도 안정적인 수입을 통해 당당함을 잃지 않기 위한 노후대비에 대한 관심이 고조되고 있다. 대안으로 2~3억원 가량의 소규모 투자 자금으로도 일정한 임대수익을 낼 수 있는 근린상가투자에 대한 관심이 고조되고 있다. 게다가 상가는 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다는 장점도 있다. 따라서 현명한 노후용 재테크 전략을 세우는데 도움이 될 수 있도록 어떤 점들을 신중히 살펴봐야 하는지, 투자가치가 있는 근린상가를 선택하는 방법은 무엇인지 알아보자

‣ 근린상가란

통상 주택가나 역세권, 택지지구 내 상업지역에서 약국, 학원, 병원, 슈퍼, 식당 등의 업종이 들어선 건물을 말한다. 4~5층 규모가 대부분이고, 한 건물에 설치된 상가의 면적이 1천㎡(약 302평) 이하인 상가를 주로 지칭한다. 대부분의 근린상가는 대단위 주거지 등의 주변에 있어 상대적으로 경기의 기복을 덜 타므로 공실률이 낮다는 것을 장점으로 내세울 수 있다.

근린상가의 투자를 고려한다면 자신의 주거지 인근부터 발품을 팔아 직접 알아보는 것이 좋다. 테마상가 등의 대형상가라면 당연히 상업중심지 등이 유리하지만 근린상가는 약간 다르다. 특성 상 지역 내의 생활 밀착형 업종들이 주를 이루고 있으므로 지역이 가지는 이미지나 인식과는 큰 상관이 없다. 오히려 젊은 층의 맞벌이 세대들이 많은 중소형 아파트가 밀집한 곳 등이 수익률 측면에서 유리한 경우가 많다. 따라서 자신이 상권의 변화를 빠르게 알 수 있고 관리가 쉬운 지역을 알아보고 선택하는 것이 좋은 방법이다.

‣ 투자 시의 체크포인트

- 임대수익률은 대출금리보다 2% 이상 높아야 한다.

상가는 수익률에 기초해서 투자를 할 것인지, 말 것인지 판단해야 한다. 이때 담보대출 금리를 투자수익률의 기준으로는 삼는 것이 보편적이다. 이해하기 쉽게 2억원짜리 근린상가에 투자할 경우를 예로 들어보자. 보증금이 3천만원이라면 적어도 월세 140만원이 되어야 투자 대상으로서 가치가 있는 상가다. 수식으로 나타내면 ‘상가가격 2억원-보증금 3천만원=1억7천만원’이 순수 투자금액이 된다. 바로 이 1억7천만원의 10%인 1,700만원을 12개월로 나누면 대략 월 140만원 정도의 금액이 산출된다. 연 10%를 수익률 기준으로 잡은 이유는 상가담보의 대출금리가 현재 연7~8% 선이기 때문이다. 적어도 이보다는 2%정도 수익률이 높아야 세금이나 예상치 못한 공실리스크를 감안한 투자가 된다.

- 입지가 성패를 가늠한다.

근린상가는 입지여건과 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르다. 따라서 아파트 밀집지역, 대로변, 역세권 등이 인기지역이다. 이 중에서도 해당지역 내의 중심상권 또는 대표상권에 있어야 유리하다. 반대로 동일한 상권 내라도 대로변 등에서 보아 눈에 잘 띄지 않아 소비자의 발길이 단절되거나, 외진 느낌을 주어 보행동선이 끊기는 골목상가 등은 피하는 것이 좋다. 그만큼 공실의 가능성이 높아져 수익성을 떨어뜨리는 요인이 되기 때문이다. 또한 상업용지 비율이 높아 상가 공급이 많은 지역 역시 주의를 요한다. 상가가 적정 수준 이상의 수를 넘어가면 경쟁이 심화되어 임차인의 영업에 지장을 초래하기 때문이다. 만일 단지 내 상가라면 배후 단지규모가 최소한 500~1000세대 이상 되어야 안정적인 상권을 유지할 수 있다.

- 권리금이 붙은 지역의 1층을 선택하라

근린상가는 눈에 잘 뜨이고 수요자가 들어가기 쉬운 1층의 전면상가가 가장 좋다. 학원 등 특수 목적 시설 외에는 소비자들이 2층 이상 올라가는 것을 선호하지 않는다. 층이 높아도 당장 수익률만 맞으면 된다고 생각하기 쉽지만, 향후 임차인을 구하는 것이 용이하지 않을 수 있음을 염두에 두어야 한다. 그리고 해당상가 및 주변 상가에 권리금이 붙은 지역이 좋다. 그만큼 해당지역의 상권이 활성화되었다는 의미이다.

- 주변의 점포를 반드시 살펴라.

상권을 검증해보는 방법 중 하나로 주변에 입점한 점포를 살펴보는 것이 필요하다. 보통 대로변에는 금융가, 학원가, 병원 등이 위치해 있고, 이면도로변에는 중저가음식점, 유흥가, 의류점 등이 들어선다. 이런 배치를 보이는 것 외에도 유명 프랜차이즈, 패스트푸드, 커피전문점 등 집객 효과가 뛰어난 업종이 주변에 있는가도 살펴보는 것이 좋다. 그만큼 주변 지역의 배후인구나 유동인구가 풍부하여 안정적인 상권을 형성하고 있다는 의미이다.

- 분양상가의 경우 분양가격이 적정한지를 살펴라.

상권이 형성된 지역보다 택지지구에서 분양되는 근린상가에 대한 관심도 역시 높다. 향후 상권이 활성화되면 분양가격보다 상가의 매매 가격이 올라 수익률을 극대화 시킬 수 있다는 기대감 때문이다. 그러나 신도시나 택지지구 내 근린상가는 제대로 된 상권이 형성되기 위해선 2~5년 정도의 시간이 소요되는 경우가 많다. 또한 주변에 대형할인마트나 백화점 등이 입점할 경우 상권이 기대치를 충족시키지 못할 수도 있다. 따라서 검증되지 않은 미래가치만으로 높은 가격으로 근린상가를 분양 받는 것은 위험하다. 분양대행사의 말만 전적으로 믿기보다는 인근 지역 혹은 유사지역의 임대료 등을 살펴보아 분양가 대비 수익률이 적정한지를 반드시 따져야 한다. 고분양가로 인해 높은 임대료로 이어진다면 그만큼 공실로 연결될 가능성이 높아진다.

근린상가를 분양받을 때는 반드시 중도금 납부 일정, 연체이자율, 입점예정일과 지체보상금산정 관련 사항, 준공시점, 확정수익에 관련 사항을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이러한 조항들은 모호할 경우 자칫 억울하게 피해를 입고도 보상을 받거나 항변할 길이 없기 때문이다.

글 : (주)RE멤버스 고종완 대표이사