[객석] 부동산 거래와 신의칙상 고지의무

부동산 계약과정에서 신의칙상 고지의무에 대해 논란이 되는 경우가 많다. 거래 상대방에게 투명하게 고지하지 않고 불리한 부분은 감추고 숨기려고 하는 우리 거래 문화의 부도덕 때문인데, 계약 체결 여부나 거래 금액 등에 영향을 미칠 수 있는 크고 작은 사항들이 은폐되면서 갈등과 분쟁이 발생하게 되는 것이다.

최근에도 이와 같은 신의칙상 고지의무가 쟁점이 된 판결이 선고됐다. 다세대주택 한 개 호실을 분양받은 직후 인접지에서 시작된 다른 다세대주택 건축으로 인해 일조와 조망이 침해된 매수인인 원고가 분양업자를 상대로 제기한 소송이다. 분양 당시 인접지에서 건축이 될 것을 분양업자가 이미 알고 있었음에도 불구하고, 원고에게 이런 사실을 제대로 고지하지 않았다는 점을 청구 이유로 한 사건이다.

1심 법원은 분양 당시에 분양업자는 인접지에서의 건축 예정 사실을 이미 알고 있었지만, 이 사실을 원고에게 고지하지 않았고, 이는 신의칙상 고지의무를 위반한 것임을 인정했다. 하지만 원고가 감정 등의 방법으로, 이로 인한 손해배상 액수를 입증하지 못했다는 이유로 이 부분 원고청구를 기각했다. 소송법상 배상 액수에 대한 입증책임 부담이 원고에게 있는 이상 부득이한 판단이다.

그 후 항소심에서는 손해 액수에 대한 감정이 이뤄졌고, 이를 근거로 피고에 대한 배상을 명하는 판결이 선고됐다. 판결 결과를 보면 1억5000만 원이라는 분양금액에 비해 인정된 배상금액은 300만 원 정도에 불과했다. 이 금액은 원고의 체감 손해액에 턱없이 부족함은 물론, 감정 등 소송 비용에도 미치지 못할 정도의 소액이다. ‘불리한 사실을 감추고서도 일단 거래를 성사시키고 보자’는 식의 부도덕한 거래 관행에 철퇴를 내릴 수 없는 우리 재판 제도의 한계를 실감케 한다. 이를 막기 위해서는 위자료 액수를 대폭 상향하거나, 징벌적 손해배상제도를 도입할 필요성이 있다.