재래시장 투자

▣ 틈새투자처로 부각되는 재래시장

정원준씨는(43세) 올 5월에 상가에 투자를 했다. 당분간 월세수입을 얻다가 퇴직 후에는 아내의 취미를 살려 자그마한 애견 미용실을 운영할 생각에서이다. 이왕이면 투자수익 극대화를 위해 재개발을 통한 주상복합 건물로 탈바꿈할 대상에 투자를 했다. 대상은 서울 성북구의 보문시장에 위치한 14.21m² 규모의 점포로 보증금을 제외하고 1억2,600만원의 자금이 들었다. 보문시장은 재래시장 시장정비사업 대상지라 향후 지하 4층, 지상 15층의 주상복합건물로 거듭 날 예정이다.(참고-14.21m²는 4.3평에 해당된다.)

‣ 재래시장 정비사업이란

현재 재래시장의 개수는 1660개로 추산된다. 이들 재래시장은 1996년 유통시장의 개방, 백화점과 대형마트의 영업확대, 인터넷쇼핑몰과 홈쇼핑 등이 급성장으로 나날이 쇠락해가기 시작했다. 이에 따라 노후화되는 재래시장을 최신식의 현대화된 상가건물 또는 주상복합건물로 탈바꿈시켜 도시미관을 재정비하고 이용자들의 편의를 증진시키기 위한 ‘재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 등의 특별법이 시행되고 있다. ‘재래시장 정비사업’이 현재 활발하게 진행 중이다. 단순히 재래시장 내 노후ㆍ불량상가건물 등을 보수ㆍ정비하는 차원이 아니라 아예 재개발 혹은 재건축을 시켜버리는 사업이다. 특별법에 의해 각 재래시장들은 2002년 이후 약 8천억원의 예산을 지원받아 시장정비사업을 벌였다. 결과 지금까지 570 여개의 재래시장이 시설현대화와 정비사업에 나섰고, 서울의 경우 현재 추진예정인 곳까지 합하면 70여 곳에 이르고 있다.

‣ 재래시장 투자는 혜택과 장점이 많다.

재래시장 정비사업은 주택 재개발·재건축에 비해 많은 혜택이 주어진다. 재래시장 정비사업을 활성화시키기 위해 용적률, 건폐율, 건축물 높이제한 등의 특혜가 그것이다. 서울시의 경우 도시계획조례에 따라 사업시행구역 내 재래시장은 일반주거지역은 적률 400% 이하를 적용받고, 도시계획위원회의 심의를 거칠 경우 최고 500%를 받을 수 있다. 또한 올해부터 영세상인이 주축인 재래시장이 정비사업을 시행할 경우 주상복합건축물의 채광방향 일조기준을 건축물 높이의 2분의 1이상에서 4분의 1이상으로 완화시켜주고 있다. 그만큼 수익성이 높아졌다는 의미다. 이외에도 세제혜택도 주어진다. 사업시행자가 시장 정비사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 사용 부동산에 대해서는 취득, 등록, 재산세 및 종합토지세가 감면시켜준다.

장점으로는 입지가 뛰어난 곳이 많다는 부분이다. 시장이란 특성 상 대규모 주거타운과 인접한 경우가 많기 때문이다. 지분을 소유한 조합원이 적다는 점도 빼놓을 수 없다. 시장 상인들 대부분은 지분을 가지지 않은 채 영업만을 하는 경우가 많아 상대적으로 지분을 소유한 조합원의 수가 적은만큼 개발이익이 커진다.

‣ 조합원 자격은

조합원의 자격은 주택재개발ㆍ재건축사업과 마찬가지이다. 해당 시장 내에 땅이나 상가건물, 점포 등을 가진 사람들이 조합원이 되어 조합을 만들 수 있다. 이때 사업을 통해 주상복합으로 탈바꿈을 할 경우 상가와 주상복합의 우선 분양권을 얻을 수 있다. 사업시행구역 내의 조합원에게 일반적으로 상가 소유자에게는 상가를, 주택의 소유자에게는 주상복합의 우선분양권을 준다.

‣ 투자 시 살펴야 할 점은

주택재개발ㆍ재건축에 비해 혜택이 많다고 무턱대고 달려들어선 안 된다. 해당 재래시장 내 상가 수, 조합원 수, 사업 진행 속도, 시장이 위치한 입지나 주변 상권, 역세권의 유무, 새로운 상가 입점 후 배후인구와 유동인구를 끌어들일만한 위치인지를 반드시 살펴봐야 한다. 특히 인근에 대형할인마트 등이 있는 경우는 향후 들어갈 수 있는 업종의 제약 요인이 되어 수익률을 떨어뜨린다는 점을 유의할 필요가 있다. 지방의 경우는 충남금산시장(인삼), 포항 죽도시장(수산물), 인천 소래포구(수산물+위락지) 등 일부 특화된 곳을 제외하고는 재래시장을 현대화시켜도 상권이 살아나지 않을 가능성이 있다는 시각에서 보수적으로 접근하는 것이 필요하다. 이외에도 임대인인 상인들이 영업권 등을 주장하며 사업 자체를 반대할 경우 예상보다 늦어질 가능성도 있어 급전이 아닌 여유 자금으로 투자하는 것이 좋다. 재래시장 정비사업이 상당부분 진행된 경우에는 지분 가격이 많이 올라 투자 가치가 크지 않다. 따라서 조금이라도 적은 돈으로 투자하기 위해 사업 시행 초기에 있는 정비구역을 노리는 게 당연히 유리하다. 하지만 옛 점포 위치와 대지 지분 등에 따라 신축 상가의 점포 위치와 면적이 결정되지만 조합이나 지역별로 제각각이어서 예측이 어렵다. 따라서 상권이 활성화되는데 유리한 배후인구나 유동인구를 꼼꼼히 체크하여 많은 곳을 선택하는 곳이 투자의 관건이다.

투자대상이 내수경기 침체의 영향을 크게 받는 재래시장 상가여서 낯설게 여겨지기도 한다. 그러나 아직은 경쟁자도 많지 않아 일부를 제외하고는 거품이 낀 상태가 아니므로 잘만 선택한다면 미래 투자가치가 높은 대상이란 점에서 접근해볼만 하다.

TIP 1.재래시장활성화 관련 특별법

재래시장 활성화 특별조치법(02년)

재래시장 육성을 위한 특별법(04년)

재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법(06년)

TIP 2.시장정비사업 절차

추진위 구성(상가.토지 소유자 1/2 동의)

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사업계획수립(상가.토지 소유자 3/5 동의)

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사업시행구역 지정

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조합설립.시공사 선정

↓

사업시행인가(조합원 3/5 동의)

↓

관리처분계획인가

↓

이주.착공

↓

준공.입주

글:(주)RE멤버스 고종완대표이사