주택담보대출 vs 전세자금대출, 어느 쪽이 유리할까

부동산 경기 불확실성에 따라 주택담보대출(주택대출)과 전세자금대출(전세대출) 사이에서 고민하는 이가 늘고 있다. 전세로 살자니 전세가율이 집값에 거의 근접하고, 그렇다고 내집을 마련하자니 집값 하락이 두렵다.

우선 주택대출은 부동산 경기의 흐름을 판단해야 한다. 앞으로 주택 가격이 상승할 것으로 판단할 땐 주택대출을 받는 것이 유리하다.

최근 금리 상황도 주택대출에 대한 부담을 줄이고 있다. 2.8%의 금리로 2억원(15년)을 대출했다고 할 때 갚아야 하는 총 이자는 4516만원이다. 이는 2∼3년 전 금리가 4% 수준이였을 때 냈을 총 이자 6628만원보다 2112만원 절약할 수 있다.

게다가 새 집을 구하는 데 수고를 덜 수 있고, 이사비용도 아낄 수 있다.

전세대출은 대부분 변동금리 조건이기 때문에 향후 불확실성이 크다. 금리가 어떻게 변화할지 알 수 없을 뿐더러 집값마저 상승한다면 전세보증금을 올려야 할 경우도 생긴다. 이 경우 추가로 대출을 받아야 하지만, 은행에서 일시적 집값 상승이라고 판단하면 추가 대출을 허가하지 않을 수도 있다. 이런 경우 오른 보증금만큼 월세를 내야하고 세입자들에겐 적지 않은 부담이다.

주택대출과 전세대출 모두 집값이 떨어졌을 때 상당한 위험성을 안고 있다.

다만, 주택대출자들은 집값이 하락해도 계속 갚던 원리금을 갚으면 된다. 하지만, 이미 상환계획에 따라 갚아나가기 때문에 위험성은 크지 않다.

반면 전세입자들은 ‘깡통전세’라는 위험이 있다. 깡통전세는 집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 전부 날릴 처지가 되는 경우를 말한다.

세입자들이 보증금을 떼이지 않으려고 경매에 넘어간 집을 울며겨자먹기 식으로 구매하는 경우도 있다.

세입자들은 이런 경우가 생기지 않도록 전세계약시 근저당권이 집값에 비해 과도하게 설정하지 않았는지 따져봐야 한다.

특히 신축 빌라와 도시형 아파트 등에서 낮은 전세가격으로 세입자를 유혹한 후 집을 떠넘기는 사기도 횡행하고 있는 것으로 알려져 있다.