해외부동산 간접투자로 따라잡자

500조원에 달하는 시중의 유동자금이 여전히 넘실거린다. 하지만 당분간 국내 부동산으로 흐를 수 있는 환경이 아니기에 대안과 분산의 차원에서 해외부동산 투자에 대한 관심이 고조되고 있다. 지난 해 해외직접부동산 취득건수는 총 1268건으로 2005년 29건에 비해 43배가량 늘었고, 금액 기준으로는 2005년 900만 달러에서 2006년 5억1400만 달러로 57배 증가하여 해외투자에 대한 열기를 가늠할 수 있다. 정부가 원화가치 상승 압력을 낮추려는 의도로 국내에 머무는 자금들의 일부를 빼내기 위해 거주용 부동산 취득 한도를 50만 달러에서 3백만 달러로 확대하고, 국세청 통보 기준도 과거 20만 달러에서 30만 달러로 상향시켜 빗장을 연데도 원인이 있다. 그러나 다수에게 있어 해외부동산의 직접 투자는 강 건너 불구경에 불과하다. 현지의 시장상황, 부동산제도, 분위기 등을 제대로 이해하는데 한계가 있다. 설령 매입을 한다 해도 무슨 재주로 국내와 국외를 오가면서 관리를 한단 말인가. 따라서 대안으로 해외부동산투자펀드에 관심을 갖는 이들이 부쩍 늘자 해외 부동산펀드로 뭉치 돈이 몰려 해외펀드에서 해외부동산 투자가 차지하는 비중이 20%를 넘어서고 있다. 이런 추세에 맞춰 해외 부동산 간접투자에 대해 짚어보자.

◈ 해외 상업용 부동산 투자 전망 긍정적

최근 신용도가 낮은 고객들에게 높은 금리로 제공되던 미국의 서브프라임모기지의 부실로 인해 글로벌 부동산에 대한 불안감이 커지고 있다. 서브프라임 모기지는 주택시장에 대한 대출이므로 상업용 부동산회사 주식에 주로 투자하는 해외부동산펀드와는 직접 연관이 없다. 따라서 해외 부동산 펀드에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 그러나 이 사태가 원만하게 마무리 되지 않으면 신용도 낮은 대출자들에게 불똥이 튀어 가산 금리를 적용받도록 만들 수 있다, 그리되면 당장 늘어난 대출이자만큼 소비지출 감소로 이어져 경기침체로 이어질 가능성이 있다. 게다가 최악의 경우엔 미국의 주택가격 하락세를 좀 더 장기화시켜 타 금융 기관으로 부실이 번져나가도록 만들 수도 있다. 그러나 지나침은 모자람만 못하다 했다. 이럴 때일수록 막연한 불안감에 휩싸이기보다는 냉정한 판단이 필요하다. 지난해 4/4분기 미국 서브프라임 모기지 연체율은 13.3%였다. 과거 주택경기 악화기에 비해 크게 심각한 상황이라고 보기 어려워 현재의 상황은 심리적인 부분에서의 타격이 더 크다고 보인다.

상업용부동산의 흐름을 판단할 때는 반드시 경기의 흐름을 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 경기가 주인이고 상업용 부동산이 강아지라면, 마치 강아지가 주인을 앞서거니 뒤서거니 하면서 주인을 따라다니는 것으로 설명할 수 있다. 일본과 유럽은 안정적인 성장세를 보이고 있으며 미국의 경우는 상대적으로 양호한 기업 활동과 함께 고용상황이 호전되고 있어 주택 시장의 급락을 막고 경기를 연착륙으로 이끌 것으로 예상된다. 따라서 미국, 호주, 유럽 등의 주상복합이나 호텔식 콘도미니엄 등 상업시설에 대한 투자는 여전히 유효하다. 현재 주요 국가의 상업용 부동산은 관리비용을 제하고도 수익이 꾸준하게 6~7% 정도 나오고 있다.

Tip 1.

상업용부동산의 흐름은 경기 상황과 밀접한 상관관계를 보인다. 경기가 상승하는 기간 중에는 공실률도 줄고 임대료가 상승을 하지만 경기가 좋지 않을 때는 반대의 상황이 나타난다.

◈ 해외 부동산투자펀드란?

국내에서 판매되는 대부분의 해외부동산 투자 상품은 거래소에 상장되어 있는 리츠나 재간접 펀드 형태가 일반적이다. 리츠는 오피스빌딩이나 상가 등 상업용 부동산이나 부동산 기업에 주로 투자한다. 반면 국내 부동산 펀드는 아파트 등 주거용 부동산에 투자하는 형태가 일반적이다. 리츠의 장점은 주식이나 채권과의 상관성이 낮고 하방경직성(값이나 주가가 잘 떨어지지 않는 성향)이 강해 분산투자 효과가 높다는 부분이다. 이런 이유로 금융자산에 대한 투자 시 일정부분 리츠를 편입시키면 안정성을 높일 수 있다. 글로벌 상업용 부동산 투자 규모가 2006년 6820억 달러로, 2003년의 두 배 규모로 늘었을 만큼 부동산펀드·연기금 등에 의한 오피스·쇼핑몰 등 해외 상업용 부동산 투자가 급격하게 늘고 있다.

Tip 2.

리츠란? 소액 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산기업 등에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 간접투자 상품이다. 유동성확보를 위해 주식시장에 뮤추얼펀드(서류상의 회사) 형태로 상장시킨다. 그 영향으로 상업용 부동산의 펀더멘탈과는 상관없이 주식시장의 변동에 영향을 받기도 한다.

Tip 3.

재간접펀드란? 상장된 펀드를 마치 주식 종목을 사고파는 것처럼 펀드에 투자하는 펀드를 일컫는다. 예를 들어 ‘아시아태평양리츠 재간접’펀드라 하면 전세계 해외에서 운용 중인 아시아 태평양 지역의 리츠투자펀드 중 높은 수익률을 보이면서도 안정성이 높은 리츠 펀드만을 골라 자산으로 편입해 가중치 수익률을 얻는 형태다. 재간접 펀드는 국내외 다른 운용사의 펀드에 골고루 투자하므로 위험 분산이 가능하다는 것이 장점인 반면 대신 수수료가 비싼 편이다.

◈ 해외부동산펀드 투자 유망 지역

실물 자산의 움직임은 해당국가의 경제성장과 깊은 연관이 있으므로 이왕이면 지속적 발전하는 나라를 선택하는 것이 큰 기쁨을 얻을 수 있다.

용틀임하는 아시아

아시아권의 2007년 예상 배당수익률은 싱가포르 4.5%. 일본 3.7%, 홍콩 2.7%로 예상되며, 이익성장률은 12~18% 정도가 될 것 같다. 우선 싱가포르는 센토사섬과 마리나베이에 카지노 단지를 개발 중이라 부동산 경기가 상승하고 있는 추세다. 홍콩은 중국 투자의 교두보적인 역할을 하는 특수성으로 오피스 및 고급임대주택에 대한 수요가 계속 증가할 것으로 예상된다. 다수의 관심이 쏠여 있는 중국은 현재 조정을 받는 모습이 나타나지만 베이징올림픽 및 상하이엑스포 등을 앞두고 있어 중장기적으로는 상업용 부동산의 수요가 증가할 것으로 보여 전망이 밝다. 매년 8~10% 정도의 경제성장률을 보이는 베트남이나 인도 또한 급속한 경제성장과 함께 도시화 등으로 부동산 시장의 규모가 커지고 있어 관심을 가질만한 지역이다. 마지막으로 일본은 작년 하반기부터 긴 침체의 터널을 지나 본격적으로 성장세를 보이고 있다. 대도시 지역을 중심으로 지가와 오피스 빌딩 등 상업용 부동산의 가격이 상승하고 있어 일본 시장에 대한 간접투자 전망이 매우 긍정적이다.

전통적인 선진국 미국 그리고 유럽

미국의 2007년도 배당수익률은 4%, 이익성장률은 8~10%로 예상된다. 안정되고 성숙된 시장으로 공실률이 하락하면서 임대료 상승이 나타나고 있다. 유럽은 배당수익률이 지역에 따라 다소 다르지만 평균적으로 2~3%로 예상된다. 올해 1월부터 리츠제도를 도입한 영국을 비롯하여 독일, 이탈리아 등에서 연내에 리츠제도를 도입하기 위한 입법화를 추진하고 있어 높은 이익성장률을 기록할 것으로 전망된다. 유럽은 안정적인 경기 성장세를 바탕으로 상업용 부동산에 대한 수요가 계속 증가할 것으로 예상되는데 반해 지리학적인 요인으로 인해 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이다. 이것은 경기 회복에 따른 금리상승 추세와 영국 등 일부 국가의 단기 차익매물 출회 가능성을 감안하더라도 투자자들에겐 좋은 결과를 줄 가능성이 높다.

◈ 해외 부동산펀드 투자 시 유의점

어떤 투자에서나 꼭 버려야 할 것이 있다. 대박환상, 몰빵투자, 단기투자가 그것이다. 해외투자라면 환율추세를 무시해서는 안 된다는 것까지 포함되어야 한다. 해외부동산 펀드에 투자하기 위해선 가장 먼저 투자 대상이 이머징마켓인지 선진국인지부터 살펴야 한다. 이머징마켓은 성장성이 좋은 반면 정치적으로 불안정한 경우가 많아 자칫 정치상황에 따라 투자자금이 한동안 묶일 수 있다. 선진국의 경우는 그 움직임이 안정적이고 예측이 어느 정도 가능하지만 현재의 상황에서는 버블 가능성을 배제하기 어렵다는 것을 주의할 필요가 있다. 또한 해외투자이므로 선택에 앞서 환헤지를 고려하여야 한다.

이외에도 아시아 지역이 여전히 가장 유망해보이지만, 지난 2년간 가장 높은 수익률을 기록했다는 부분에서 언제든 단기 차익매물이 흘러나올 수 있다는 우려가 있다. 게다가 만일 글로벌유동성 문제에 직면하게 된다면 가장 먼저 타격을 받는다는 부분을 염두에 두자. 따라서 한 국가에만 투자하기 보다는 여러 나라에 복합적으로 투자하는 상품인 글로벌리츠나 아시안리츠 등에 투자하는 것이 위험 분산이란 차원에서 유리하다.

Tip 4.

적립식 펀드는 환헤지가 필요없다. 해외부동산펀드는 해외운용사가 해외에서 만든 상품을 국내에 들여와 판매하는 상품들이 대부분이다. 이를 역외펀드라 한다. 역외펀드는 투자자가 환헤지를 할 것인지 말 것인지를 선택하여야 한다. 단 적립식 펀드는 특성상 환율 변동의 리스크가 크지 않으므로 환헤지에 신경쓰지 않아도 무방하다.

Tip 5.

아시아권 펀드는 미국의 경기에 큰 영향을 받는다.아시아권은 수출위주의 경제구조를 지니고 있다 그 영향으로 미국의 경제상황에 민감하게 반응한다. 따라서 미국의 경기 동향과 전망을 항상 참고하는 것이 필요하다. 또한 중국은 밀려들어오는 외부의 자금으로 인한 일부 지역 부동산의 버블 우려와 위안화 절상 압력을 막기 위해 부동산특별대책을 내고 있다. 즉 정책의 불확실성이 중대되고 있다. 이에 따라 올해는 중국보다는 일본으로의 투자가 유리해 보인다.