시카고 부동산 100 년의 교훈

• 우리나라의 주택 경기는 글로벌과 같은 궤를 보일 것으로 우리는 생각하고 있으며, 글로벌 주택시장의 상승 사이클이 9부 능선에 있는 것으로 생각하고 있음

• 미국은 글로벌 주택시장의 하강 사이클 징후가 가장 먼저 포착될 것으로보이는데, 지난 주 발표된 몇 가지 지표들은 주택시장에서 나타나는 약화를 충분히 견디면서 주택경기가 다시 상승할 것이라는 믿음을 퍼뜨렸음

• 따라서 글로벌 주택시장의 상승 사이클이 조만간 하강으로 전환될 것이란 우리의 생각을 점검할 필요가 있었음

• 시카고 토지 가치의 100년 역사(1830~1933)을 보면 부동산 사이클은 4개의 국면으로 구분됨

1. 상승의 촉발, 국면

2. 가격의 급등, 국면

3. 건설 붐과 가격 정점, 국면

4. 파열과 담보권리 상실 급증

• 현재 관심을 갖고 있는 국면은 국면 3.과 국면 4에서 나타나는 특징들인데, 과거의 부동산 역사에서 이 시기에 나타난 특징들은 7가지의 사실들로 요약될 수 있음

• 7가지 사실들과 비교해 볼 때 미국 주택경기는 정점 부근에 있는 것으로 보임

1. 인구성장률의 저하

2. 공실률의 상승

3. 임대료의 상승 둔화

4. 건설 규모의 정점

5. 토지 매각이 줄어 토지 매도호가 상승

6. 건설 약화에도 불구하고 금융기관 대출 정점

7. 우량등급의 모기지에 대한 신뢰에도 불구하고 비우량등급의 모기지 담보권리 상실

• 특히 우리가 몇 차례에 걸쳐 지적했던 것처럼 우량등급의 모기지 대출은 괜찮아 보이지만 비우량등급의 모기지 대출 관련해서 담보권리 상실이 나타나는 초기 단계에 있어 급속하게 상황이 악화될 위험이 있음