11.15 신도시 공급확대 로드맵, 따라잡기

지난 11월 15일 참여정부의 8번째 굵직한 부동산대책이 발표되었다. 이중 눈에 띄는 것은 공공택지 조기공급 및 물량 확대를 위한 주택공급 로드맵이다. 기존의 신도시 용적률을 높여 당초 계획보다 4만 3,000가구를 추가하여 짓고 향후 4년간 수도권에서 총 164만 가구를 공급하겠다는 것이 주 내용이다. 이에 따라 송파, 김포, 파주 등 서울, 수도권 6개 신도시에서 모두 34만 1,000가구가 공급될 예정이다. 게다가 내년 상반기 발표예정인 분당급(600만평)신도시까지 더한다면 매년 50만 여 가구가 공급된다.

잠시 200만호 건설을 부르짖던 노태우 정권이 연상된다. 1980년대 말 올림픽을 전후로 부동산값이 급등해 민심이 뒤숭숭했던 당시 정권은 지금 정부와 마찬가지로 각종 대책을 연달아 내놓았다. 그러나 별 다른 효과가 없자 5년간 200만호 공급을 발표했고 분당시범단지가 첫 입주한 1991년을 시작으로 집값은 어느 정도 안정을 찾아갈 수 있었다. 부동산환경이 당시와는 많은 차이를 갖고 있으나 여하튼 공급확대계획은 내 집 마련을 소망하는 실수요자들에겐 반가운 소식이 아닐 수 없다.

■ 향후 수도권 신도시 예정된 공급물량은

공급확대 물량을 확보하기 위해 정부는 개발밀도 상향을 선택하였다. 2기 신도시는 ha 당 115인으로 1기 신도시 282명에 비해 인구밀도가 낮은 편이다. 정부는 주택수요를 충족하기 위해 2기 신도시 용적률 상향조정을 추진키로 한 것이다. 이러한 정부의 신도시 용적률 완화에 따라 ▲송파 4만 6,000가구에서 4만 9,000가구(△3,000가구) ▲파주(3단계) 2만 8,000가구에서 3만 4,000가구(△6,000가구) ▲수원 광교 2만 4,000가구에서 3만 4,000가구(△1만 가구) ▲양주 4만 6,000가구에서 5만 4,000가구(△8,000가구) ▲인천 검단 5만 6,000가구에서 6만 6,000가구(△1만 가구) ▲김포 5만 2,000가구에서 5만 9,000가구(△7,000가구)로 각각 증가하게 된다.

또한 정부는 ▲2007년 15만 5,000가구 ▲2008년 22만 9,000가구 ▲2009년 20만 1,000가구 ▲2010년 20만 6,000가구 등 공공택지 분양물량을 지속적으로 확대할 계획이다. 이외에도 정부는 도심 내 광역 재정비를 포함하는 재건축, 다세대 등 민간택지 활성화를 통해 2010년까지 77만 3,000호를 확보, 공공택지 공급물량을 포함 총 164만호를 짓겠다는 방침이다. 국민임대주택 단지 내의 건설물량도 당초 19만호에서 4만 6천호를 추가해 총 23만 8,000가구로 늘어난다.

■ 6곳 신도시, 공급계획 구체적으로 살펴보면

▷ 송파신도시 : 작년 8.31 대책 때 정부는 강남권 주택 수요를 충족하기 위해 거여동 일대 특전사 부지와 남성대 골프장 터 등 205만평을 조성키로 하였다. 송파신도시 면적은 판교 신도시(282만평·2만9,000여 가구)보다 작아도 용적률(214%)이 타 신도시에 비해 높은 편이라 가구 수는 판교의 2배에 가깝다. 사유지가 전체면적의 13%로 대부분 국유지로 이뤄져 보상비가 많지 않은 점을 감안하면 평당 900~1,000만원 대에 분양될 가능성이 높다. 2006년 7월 21일 택지개발예정지구로 지정된 이곳은 2009년 9월 분양을 시작한다. 그러나 공정의 60%를 마쳐야 아파트를 분양할 수 있는 후분양제가 시행되기 때문에 개발계획승인 일정에 따라 시기가 조정될 가능성도 있다. 인근 뉴타운과 법조타운, 유통단지가 개발되면 강남에 버금가는 주거요충지로 자리매김할 것이다.

▷ 광교신도시 : 지리적 입지덕분에 판교와 송파신도시 다음으로 인기를 끌고 있는 곳이다. 화성 동탄, 김포, 파주 등과 함께 수도권 내 주거 문제해결을 위해 2기 신도시로 계획된 이곳은 수원시 이의동과 용인 상현동 일대에 총 341만 평 규모로 개발될 예정이다. 기존 165% 용적률이 185%로 완화되고 녹지율 역시 45.5%에서 39.4% 떨어졌지만 그래도 도시 내 녹지비율이 타 지역보다 높고 인구밀도도 낮은 편이다. 2008년부터는 신분당선 연장선(오리-수원)과 수인선(수원-인천) 전철의 차례로 개통을 앞두고 있어 서울 및 인천지역 간 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 2008년 9월 첫 분양을 시작으로 2010년에 3만 4,000가구의 입주가 마무리된다. 이곳은 특히 첨단행정도시 기능으로 계획돼 도청, 법원, 검찰청 등 행정기관이 함께 들어서는데다 첨단산업단지 및 연구개발시설 등이 배치돼 자족기능 도시로 자리할 예정이다. 광교신도시는 송파신도시와 비슷한 가격에 분양될 가능성이 높다.

▷ 김포신도시 : 8·31부동산종합대책 일환으로 수도권 공공택지 확대방침이 나오면서 종전 155만 평(장기지구 26만 평, 양촌지구 129만 평)에서 358만 평으로 확대되었다. 지하철 9호선 김포공항역을 연결하는 경전철(총 구간 23km)이 2011년 12월에 개통될 예정이며 올림픽대로와 맞닿는 고속화도로(15km)도 2009년 12월에 개통될 예정이다. 주변에 철새와 습지를 연계한 18만 평 규모의 생태공원이 조성되며 인근 양촌 지방산업단지와 파주 LCD단지 등과 연계해 도시지원·업무·연구·지식기반 중심의 자족신도시로 조성될 예정이다. 2006년 3월에 분양한 장기지구 시범단지를 제외한 나머지 분양분은 용적률과 녹지율을 각각 190%, 28.0%로 조정된다. 총 59,000가구가 입주되며 2008년 6월부터 본격적인 분양몰이에 들어간다.

▷ 파주신도시 : 최근 발표된 운정3지구(212만평)를 포함, 교하택지개발지구와 연계하여 약 497만 평으로 확대된다. 이렇게 되면 파주신도시는 현재 단계별로 개발 중인 곳을 포함, 교하지구(62만 평)까지 총 597만여 평 규모로 켜져 일산(476만 평)과 분당(594만 평)을 능가하는 수도권 최대 규모의 신도시로 부상한다. 2008년부터 공급 가능한 파주 운정신도시의 용적률은 166%에서 190%, 인구밀도는 ha 당 110인에서 132인, 녹지율은 28%에서 25%로 조정되며 1, 2단계 4만 6,000가구, 3단계 3만 4,000가구를 각각 공급할 계획이다. 파주신도시 주변에는 LG필립스 LCD단지와 파주출판문화단지를 비롯해 7개 산업단지가 있는데다 대부분 농지와 낮은 구릉지로 형성돼 있어 개발 잠재력이 큰 곳으로 꼽혀왔다.

▷ 양주 옥정·회천 신도시 : 양주 옥정(185만평)지구와 회천(133만평)지구는 평균 용적률, 즉 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 190%로 하여 2008년 3월부터 분양할 예정이다. 섬유 및 첨단산업 관련 업체를 유치해 자족형 도시로 육성되며 향후 수도권 북부지역의 핵심 주거단지로 부상할 가능성이 높다. 2006년도에는 의정부-동두천 간 3번 국도우회도로, 복선전철화가 진행 중인 경원선이 개통되고, 2009년에는 서울-포천 간 고속도로 등이 잇달아 개통될 예정이다. 또한 국도 3호선 우회도로를 왕복 4차로에서 왕복 6차로로 넓히고, 5개 도로를 신설 또는 확장하여 접근성이 좋아진다. 총 54,000가구가 2010년에 입주예정이며 신도시 중 가장 저렴한 평당 분양가가 책정될 가능성이 높다.

▷ 인천 검단신도시 : 지난 10월 27일 지정된 검단신도시는 340만 평 규모. 이곳은 서울 도심과 20km, 인천신공항과 20km지점에 위치해 있어 입지가 양호한 편이며 국도 28호선과 인천국제공항고속도로, 수도권외곽순환도로와 인접해 있다. 또한 신도시 교통대책으로 광역교통노선 원당~경명로간도로, 김포~원당간도로를 신설하고 고양~인천공항간고속도로(2013년), 김포고속화도로(2012년), 일산대교 건설(2008년), 인천지하철 1호선 연장 및 2호선을 신설해 대중교통중심으로 교통체계가 구축된다. 특히 주변에 검단 산업단지 331만㎡(100만평)가 들어서 지역자족기능이 향상될 계획. 전체 녹지율은 25%, 인구밀도는 157명(ha) 수준이다. 총 세대수는 6만 6,000가구로 2009년 6월에 첫 분양된다.

정부 등 공공기관이 개발하는 공공택지는 분양가상한제 및 분양가 주요항목을 공개하도록 되어 있어 주변 아파트 시세에 비해 저렴하게 공급하도록 유도하고 있다. 그러나 택지비 상승 및 중대형에 대한 채권입찰제 시행으로 분양가 인하효과는 사실상 기대에 못 미치는 수준에다 오히려 주변 아파트가격을 상승시키는 역작용을 하고 있다. 이러한 문제를 개선하기 위해 정부는 광역교통시설설치비 분담, 사업기간 단축, 용적률 및 녹지율 완화 등으로 공공택지 내 주택분양가를 현재보다 20~30% 인하토록 할 방침이다.

또한 투기과열지구 내 공급물량의 75%를 무주택자에게 우선공급하며 전매제한 및 재당첨금지 등의 제도가 적용된다. 한편 향후에 공급될 대부분의 신도시 아파트는 후분양제도가 실시된다. 건설교통부는 2004년 2월에 후분양제를 도입키로 하고 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 2007년 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝난 뒤 분양토록 하였기 때문이다. 특히 2008년 하반기부터 개편되는 신청약제도도 따져볼 필요가 있다.