지방 아파트값 인구증감과 반대로 움직이는 이유는?

인구감소로 장기적으로 주택가격 약세가 예상되는 가운데 지방 아파트시장이 이와 전혀 다른 움직임을 나타내고 있어 의아한 상황이다.

2014년 지방에서 인구가 가장 많이 증가한 곳은 ‘세종시’, 가장 많이 유출된 곳은 ‘대구광역시’다. 반면 같은 시기에 아파트 매매가격이 가장 많이 하락한 곳은 ‘세종시’, 가장 많이 오른 곳은 ‘대구광역시’로 인구증감과 아파트가격이 거꾸로 움직이고 있다.

지방에서 인구가 가장 많이 늘어난 지역 아파트가격이 가장 많이 하락하고 인구가 가장 많이 줄어든 지역 아파트가격이 가장 많이 상승한 이유는 일반적으로 아파트가격에 영향을 미치는 요인은 인구, 정책, 경제, 금리 등 다양하다. 다만 현 시점에서는 인구요인보다는 지역 내 아파트 입주물량이 더 큰 영향력을 발휘한 것으로 보인다.

2000~2014년(최근 15년) 장기 연평균 입주물량을 보면 대구는 1만4308가구, 세종시는 2108가구다. 2014년에 입주한 물량과 연평균 물량을 비교하면 대구는 35%감소, 세종시는 582%늘어났다. 결국 인구의 총량이 늘고 주는 것 보다는 초과(미달)공급이 가격에 더 큰 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.

인구가 감소하면 장기적으로 주택수요가 줄어드는 사실은 일본 등 선진국의 사례로 볼 때 논쟁의 여지가 적다. 다만 국내의 경우는 가구 구성이 1~2인으로 세분화 되는 가구분화 현상이 나타나면서 당장은 인구감소가 주택가격에 큰 요인으로 작용하지 못하는 분위기다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “이런 추세는 영∙유아의 인구감소만 사회문제로 인식되고 있으며 주택의 주요 수요층인 30~50대의 생산가능 인구는 유지되는 수준이기 때문”이라며 “결과적으로 인구증감에 의해 당장의 투자 포트폴리오를 조정하기 보다는 더 장기적인 시각에서 인구감소에 대비할 필요가 있다”고 분석했다.