강남권 시장전망 및 투자전략

3.30대책의 주 타겟이었던 강남 재건축아파트 가격이 다시 상승세로 돌아섰다. 각종 규제에서 벗어난 단지를 비롯하여 지난달 관리처분을 신청한 강남구 일대 재건축아파트 가격이 최근 5,000만원~1억 이상 오르고 있을 뿐만 아니라 재건축 초기 단지들도 덩달아 값이 뛰고 있는 것이다. 지난 5월 버블세븐 지목 후 기반시설부담금, 개발부담금 등 각종 규제로 한동안 고전하던 강남 재건축아파트 가격이 9월 이후 본격적인 가격상승 레이스를 밟고 있는 이유는 무엇일까.

□ 강남 재건축 아파트값, 도대체 왜 오르는 것일까?

강남 아파트가격이 왜 오르는지를 알기 위해서는 먼저 강남지역의 특성을 이해할 필요가 있다. 1970년대 개발된 강남은 서울에서 유일하게 오피스지역과 주거지역이 공존해 있는 계획도시에다 다른 지역의 추종을 불허할 정도로 교육, 교통 및 각종 편의시설 등 주거여건이 잘 정돈된 지역이라 할 수 있다. 주거수요는 많고 아파트 공급은 한정적이다 보니 그만큼 집값 상승은 불가피한 것이다.

또한 강남재건축 아파트가격을 잡기위한 정부의 양도세 중과 등 규제가 오히려 매물 부족을 불러 집값 상승을 부추기고 있다. 예를 들면 종합부동산세 증가 때문에 아파트 처분을 심각하게 고민했던 강남의 큰손들이 최근 중·대형을 중심으로 계속 보유하는 추세로 늘어나고 있어 결국 정부의 의도와는 달리 강남 아파트가격 상승에 한 몫을 하고 있다. 게다가 얼마 전 은평구 뉴타운 및 파주운정신도시 고분양가 논란과 9월 판교 중대형 경쟁률이 치솟으면서 강남 재건축 단지가 장기투자처로 다시 주목을 받고 있는 것이다.

□ 강남권 재건축 아파트 시장전망은?

강남 재건축 아파트 시장의 향방은 어떻게 될까. 가을철 전세난 가중으로 전세수요가 매수세로 전환됨으로 강남권 재건축발 집값 상승은 당분간 오름세를 띨 것으로 보인다. 또한 10월 판교신도시 일부 낙첨자들이 강남권 아파트매입 가능성, 약 520조원 만성 부동자금 대기 등으로 인하여 4/4분기 강남권 집값 불안이 가시화할 될 가능성도 높다. 그러나 전반적인 상승에는 한계가 있어보이며 개발 재료가 있거나 규제를 피한 일부단지 위주로 상승세를 보여 강남권내에서도 가격차별화가 나타날 것으로 전망된다.

강남권 중 개발호재를 갖고 있는 곳 중 하나는 삼성타운 건설로 복잡해진 강남역 인근. 1993년 착공한 이곳은 2008년 완료될 예정인데 입주할 임직원만 해도 2만여명에다 하루 유동인구가 20만명으로 추산되는 곳이다. 또한 잠실5단지가 30~60층짜리 주상복합아파트 들어갈 상업지역으로 변경된다면 잠실1~4단지 재건축 일대와 가락동, 송파신도시 등 주변이 거대한 신주거밸트로 형성되어 강남속의 강남으로 거듭날 것이다.

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향후 시장의 흐름에 영향을 미칠 최대 변수는 정부의 재건축아파트 규제 정책이 완화여부와 대선 그리고 최근의 북한의 핵실험이라 할 수 있다. 특히 2차 핵실험 등 북핵 변수가 장기화되거나 악화할 경우 부동산가격이 하락세를 시장수요를 억제할 수도 있다. 즉 불확실한 가격변수가 어떻게 현실화되고 구체화되는가에 따라 부동산가격에 미치는 영향정도가 달리나타날 것이다.

□ 재개발투자 추천지역은 어디?

먼저 개발재료가 무엇이 있는지 그리고 규제를 피해가는 지역 어딘지를 살펴볼 필요가 있다. 지난 9월 25일 재건축 초과이익환수법 시행으로 개발부담금을 피해가는 서울지역 아파트는 20개 재건축단지 1만여가구. 이중 초과이익환수법 시행 전 관리처분인가 신청이 가장 많은 곳은 서초구로 반포동 미주(280가구), 잠원동 반포한양(372가구), 서초동 삼호가든1.2차,(1,34가구), 잠원동 대림(632가구), 잠원동 한신5차(555가구), 반포2동 한신1차(신반포1차, 790가구), 서초동 금호(324가구), 서초4동 삼익(228가구), 서초4동 삼호1차(708가구), 방배동 서리풀 단독주택(395가구) 재건축 등 총 10개 단지, 5,318가구가 집중되어 있다.

반면 강남구에서는 청담동 한양(672가구), 역삼동 진달래2차(424가구), 역삼동 진달래3차(432가구), 역삼동 성보(375가구), 역삼동 개나리4차(264가구), 역삼동 개나리 5차(192가구), 도곡동 광익연립(16가구), 신사동 삼지(60가구) 등 8개 단지, 2,435가구가 관리처분 인가를 신청했으며 강동구에서는 고덕 주공 1단지 780가구가 유일하게 관리처분 신청을 냈다.

한편 개발 수혜에서 소외됐던 단독주택지가 새로운 재테크 투자 상품으로 급부상하고 있다. 강남재건축 아파트 외에도 단독주택재건축정비구역지정이 가능한 노후단독주택밀집지역은 노후불량 건물기준 완화조치로 안전진단절차가 적용되지 않아 단독주택지의 재건축 추진이 수월한데다 재건축 보다 적은 금액으로 투자가 가능하다. 이러한 이유로 자녀증여용으로 인기를 끌고 있는 신규메리트 상품이라 할 수 있다. 이미 단독주택 재건축 사업이 추진 중인 곳은 강남 일원동, 개포동, 서초 방배동 일대, 강동 고덕지구 외에 대치, 역삼, 삼성, 방이동, 가락동 등 노후 노후단독주택밀집지역이 유망하다.

□ 강남 아파트 투자시 유의사항

강남권 재건축 아파트 및 단독주택을 투자하기 전 반드시 살펴보아야 할 것은 부담금 대상인지 여부를 확인하는 것이다. 부담금 대상이 되는 것은 지난 9월 24일 이후 관리처분계획 인가를 접수한 재건축 아파트들이 대상이다. 또한 부담금을 피했다 할지라도 안심할 수는 없다. 각 단지 조합들이 부담금을 피하기 위해 관리처분을 서두르면서 반대파와의 갈등을 봉합하지 못한 채 인가 신청만 해놓은 곳들이 적지 않기 때문이다. 따라서 재건축 조합의 속내사정을 파악하는 것도 필요하다.

이렇게 개발부담금은 피한다 해도 후분양제, 소형평형 의무비율 등 재건축 추진을 가로 막는 규제는 존재한다. 특히 재건축 초기단계인 아파트는 앞으로는 안전진단이 까다로워져 재건축하기는 쉽지만은 않다. 따라서 초기단계 아파트에 투자를 하기에 앞서 안전진단 통과를 확인하여야 한다. 또한 투자대상 아파트의 규모와 입지, 대지지분 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 강남 재건축아파트의 추가 가격상승폭은 대부분 한계수위에 도달한 곳이 많기 때문에 시세차익보다는 실수요 입장에서 신중하게 접근하는 것이 바람직하다. 때문에 규제강화 등 다른 가격변수에 대한 추이를 유념하여 투자여부를 결정해야 할 것이다.