기반시설부담금, 상가·주상복합에 직격탄

21일 입법예고될 기반시설부담금안의 윤곽이 드러나면서 부동산시장이 들썩이고 있다.

이번에 결정된 기반시설부담금안에 따르면 서울 강남지역 재건축 새아파트 32평형대의 경우 평당 30만~50만원의 부담금이 산정되지만 강남권 등 서울지역의 경우 대부분 거액의 기부체납을 하는 만큼 부담금은 지나치게 높게 부과되지는 않을 것으로 예측된다.

반면 과세 면적이 큰 신규분양아파트나 기부체납이 상대적으로 적은 소단지 재건축, 그리고 지가가 비싼 상가, 주상주상복합건물의 경우 직격탄을 피할 수 없을 것으로 전망된다.

예컨대 서울시 주거지역에서 기존 20평형(66㎡)아파트를 32평형(106㎡)으로 재건축할 경우를 가정하면, 우선 조합원은 늘어나는 평수인 12 평(40㎡)에 대해서는 부담금이 적용된다.

서울시 주거지역 평균 개별공시지가인 ㎡당 5백만원으로 가정하면 기반시설부담금은

[58000원/㎡(표준시설비용)+0.3(용지환산계수;주거지)×1.0(기반시설유발계수;아파트)×5백만원/㎡(개별공시지가)×40㎡(증가연면적)×20%(부담률) = 1246만 4000원이 된다.

특히 일반분양의 경우 증가연면적은 전체 면적인 106㎡가 그대로 적용돼 부담금은 이의 2.65배인 3302만 9600원이 부과되게 된다.

한편 건교부는 재건축 시 기부체납을 하는 경우 그 금액은 차감해줄 방침이다. 예컨대 평당 공시지가가 1047만원인 송파구 13평형 아파트를 33평형으로 재건축하는 경우 부담금은 1333만원이 되지만 기부체납으로 세대당 876만원으로 납부했다면 부담액은 이를 차감한 457만원이 된다.

반면 기부체납비용이 세대당 10만원인 경기도 안양시 재건축 아파트의 경우 평균지가는 평당 547만원이지만 32평형으로 19평을 늘릴 때 부담금은 686만원으로 산출됐다.

이에 따라 세대당 800만 ~ 1000만원까지 기부체납을 이미 실시하고 있는 강남권 등 주요 대단지 재건축의 경우 기반시설부담금에 따른 피해는 그다지 크지 않을 전망. 하지만 기부체납 액수가 크지 않은 수도권재건축과 소단지 재건축의 경우 평당 30~50만원에 해당하는 기반시설부담금을 고스란히 떠안게 돼 사업의 수익성이 크게 하락할 것으로 예측된다.

특히 지가가 비싼 상업시설에 들어서는 주상복합아파트, 그리고 상가의 부담금이 크게 늘 전망이라 업계의 반발이 예상된다.

실례로 평당 지가가 677만원인 서울 성동구에 아파트를 신축할 경우 기부체납액을 포함한 직접설치비용이 20만원이면 200㎡ 기초공제를 적용하더라도 부담액은 1111만원이 된다. 한편 지가가 평당 659만원 선인 서울 광진구 주상복합 아파트를 신축할 경우 45평형의 부담금은 941만원이다.

반면 지가가 높은 상가의 경우 부담금은 큰 폭으로 증가된다. 가령 강남구에 연면적 201.4평인 4층 빌딩을 신축하게 되는 경우 평당 지가는 1659만원이면 부담금은 무려 9894만원에 달하게 된다. 이에 따라 상가나 신축 아파트의 경우 분양가 인상이 불가피해질 것으로 전망되며 특히 상가의 경우 도심지 등 기반시설이 갖춰진 곳에 들어서는 경우가 많아 부담금 납부에 대해 반발이 클 것으로 예측된다.

상가114 유영상소장은 상가의 경우 주택처럼 과열된 부분도 아닌데다 기반시설이 이미 모두 갖춰진 곳에 들어서는 데도 지가가 높다는 이유로 부담금이 높은 것은 형평성에서 다소 이견이 있을 수 있다"고 말했다.