[돈되는 부동산] 수익형 상가 투자… 유동인구 ‘역세권’이냐, 안정된 ‘항아리상권’이냐

입력 2013-09-12 11:07
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역세권 상가, 역 근접성 좋을수록 가격 비싸져… 항아리상권, 입주율·주거선호도·동선 따져야

▲최근 분양에 들어간 ‘위례 아이파크 애비뉴’는 위례신도시 ‘트랜짓몰’ 내에 들어서는 첫 상업시설로 복정역과 마천역을 연결하는 신교통 노선 바로 앞에 조성돼 유동인구와 배후수요가 풍부한 것이 장점이다.

최근 수익형 상품인 ‘상가’가 재조명되고 있다. 불과 1년 전만 해도 주택임대사업이 각광을 받으며 오피스텔과 도시형생활주택에 유동자금이 몰렸지만 최근 공급과잉 심화로 상가로 눈을 돌리는 투자자들이 많아졌기 때문이다. 분양상가의 공급이 오피스텔과 도시형생활주택 인기에 밀려 공급이 감소했다는 것도 긍정적 요인이다.

상가 전문가들은 상가 선택 시 역세권 상가에 투자할 것인지 아니면 항아리상권 상가를 고려할 것인지 주변 여건 특성에 맞게 따져봐야 한다고 조언한다.

역세권 상가는 전철·지하철역과 근접해 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 상품이다. 반면 항아리상권 상가는 한정된 지역에서 비교적 안정적 수요를 기대할 수 있다.

구체적으로 역세권 상가는 전철·지하철역 주변의 점포들을 의미하는데 역과의 거리에 따라 초역세권과 근거리역세권으로 나눈다. 주변 상황에 따라 다르지만 역세권 상가는 대개 역과의 근접성이 좋을수록 몸값이 높아지는 경향이 있다.

항아리상권은 특정 지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 곳이다. 이러한 자리에 위치한 상가나 상업시설은 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해 볼 수 있다. 일반적인 항아리상권은 역과 거리가 멀어 다른 지역으로 나가기는 불편하지만 내부에 아파트·기업·학교 등이 존재해 소비 수요가 공급을 초과하는 형태를 띠는 것이 특징이다.

상가시장에서 투자자들에게 어필하기 위해선 역세권과 항아리상권 같은 여건이 우선적으로 강조되는 것도 사실. 이들이 상가 가치의 입지적 매력도를 결정짓는 주요소이기 때문이다.

최근 분양 중인 대표적 역세권 상가로는 아이파크 포레스트가든, 상봉동 이노시티, 강남역 센트럴애비뉴 등을 꼽을 수 있다.

서울 은평구 은평뉴타운 내 ‘아이파크 포레스트 가든’ 상가는 지하철 3호선 구파발역과 도보 3분 거리인 뉴타운 초입에 위치하고 있다. 상가 위에는 814실의 오피스텔이 들어서 확실한 고정수요가 확보돼 있으며 은평뉴타운 내 1만6800여 가구 등 주변 배후 수요가 두텁다.

현대엠코가 분양 중인 서울 상봉동 ‘이노시티’는 상봉역과 망우역 이용으로 교통이 편리할 뿐만 아니라 상봉터미널이 가까워 하루 유동인구 25만명가량을 예상하고 있다. 주거, 판매, 업무, 문화·집회시설 등 복합문화공간으로 조성 중이다.

대우건설은 서울 역삼동에서 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’의 단지내 상가 ‘강남역 센트럴애비뉴’를 분양하고 있다. 지하철 2호선과 신분당선이 지나는 강남역 1번출구에서 도보로 1분 거리다. 테헤란로, 삼성타운 등 주변이 오피스 밀집지역이라 배후 고정수요가 풍부하다.

경기도 부천에서는 ‘리첸시아 중동’ 상가가 분양 중이다. 지난해 10월 개통된 지하철 7호선 연장 구간 신중동역이 도보 거리에 있다. 송도에서는 인천지하철 1호선 센트럴파크역과 도보 5분 거리에 송도 센트럴파크 Ⅱ 상업시설 ‘센투몰’이 분양 중이다.

최근 분양에 들어간 위례 아이파크 애비뉴는 위례신도시 ‘트랜짓몰’ 내에 들어서는 첫 상업시설로 복정역과 마천역을 연결하는 신교통수단 노선 바로 앞에 조성되기 때문에 유동인구와 배후수요가 풍부한 것이 장점이다.

역세권 상가의 러시 속에서 항아리상권에 자리 잡은 상가의 인기도 만만치 않다.

안양에 있는 경진빌딩은 스마트타운과 관양지구 아파트 입주자를 주요 타깃층으로 보고 있는 전형적 항아리상권 상가다. 강남 세곡지구에 있는 리엔파크프라자 역시 2400여 배후 가구를 예비 수요층으로 두고 있으면서 외부로의 확장은 비교적 제한된 항아리상권 상가의 형태를 띠고 있다.

상가 전문가들은 역세권 상가나 항아리상권 상가 모두 각각의 장단점을 가진 만큼 이를 잘 따져 투자해야 한다고 조언한다.

먼저 역세권 상가는 일반적으로 교통이 편리하고 유동인구가 많다는 장점이 있지만 수도권 내에서만 전철·지하철역 수가 400개가 넘는 만큼 해당 역의 활성화 정도와 미래 가치를 잘 체크해 봐야 한다는 것. 역이 많아지면서 역세권 상가 간에도 차별화 현상이 나타나고 있기 때문이다.

반면 항아리상권 상가는 해당 입지에 자리 잡은 주거 세대와 오피스 인구가 소비의 대부분을 차지하게 되므로, 입주율과 주거선호도에 면밀한 관심을 갖는 게 바람직하다. 이들의 동선도 미리 확인할 필요가 있다. 동일한 항아리상권에 위치한 상가라도 주민들의 동선과 일치하는지 여부에 따라 향후 가치가 달라질 수 있기 때문이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “투자자는 각각의 상권 특성에 맞는 주변 여건을 꼼꼼히 확인하는 자세가 필요하다”며 “상권은 언제든지 변하므로 미래 변화에 대한 예측을 게을리 해서는 안 된다”고 조언했다.

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