국토부, 주택정책 제대로 펼칠까?

5년간 아파트 실거래가 '평균가격' 뺀 채 '거래량'만 분석

▲국토해양부가 지난 2006년부터 실거래가를 발표하면서 거래량 통계치는 분석 발표하면서 거래가의 통계치는 분석하지 않고 있어서 아파트 가격의 변동폭을 파악하지 못했던 것으로 드러났다.

국토해양부가 지난 5년간 아파트 실거래가 신고자료를 분석하면서 거래량만 분석하고 거래가격은 분석하지 않아 주택시장 동향을 파악하는데 부실한 자료를 발표해 왔던 것으로 드러났다.

19일 국토해양부에 따르면 지난 2006년 10월부터 아파트 실거래가를 접수 받아 홈페이지에 실거래가를 공개했다. 그러면서 매달 아파트 실거래가 거래량 분석 자료를 발표했다.

국토부가 분석한 자료에는 “강남3구 실거래가 거래량이 3개월 연속 증가 추세”라거나 “아파트 거래량 전년동월 대비 42% 증가”라는 식의 내용을 담고 있다. 이 자료만 보면 단순히 강남3구를 비롯해 아파트 거래시장이 살아난다고 볼 수 있다.

문제는 고가아파트 가격 거래가 늘었는지, 중·저가 아파트 거래가 늘었는지 파악하기 어렵다는 점이다. 더욱이 거래량 증가가 정상매물인지 급매물인지도 파악하기 힘들다. 가격의 변동폭을 알 수 없기 때문이다.

국토부 아파트 실거래가 사이트에는 아파트별로 거래가격이 나온다. 구체적으로 몇 층에, 아파트 면적까지 볼 수 있다. 그냥 나열해 놓은 식이라서 추세를 파악하기 힘들다는 게 단점이다.

그동안 시장에서 아파트 매매가격 동향을 분석할 때 부동산 정보제공업체들이 제공하는 매매호가에 주로 의지해 왔다. 매매 호가는 팔겠다는 사람의 의사만 반영된 정보다. 반면 실거래가는 매도자와 매수자의 의견이 반영된 시장가격으로서 시장의 동향을 파악하는데 중요한 자료다.

현재 실거래가 원자료는 국토부가 독점하고 있다. 이를 분석할 때 국토부는 한국감정원에 의뢰한다. 한국감정원은 국토부가 의뢰한 자료만 뽑아서 국토부에 제공한다. 실거래가 총액 추이의 요청에 한국감정원 관계자는 “국토부의 요청이 있어야 (분석이) 가능하다”고 답했다.

수학에서 평균값은 쉽게 구할 수 있다. 전체 총량에서 총 개수를 나누면 된다. 즉 ‘평균 실거래가격’을 구하는 것도 이처럼 쉽다. 전체 실거래가를 합쳐 실거래건수로 나누면 되는 것. 하지만 국토부는 5년간 전체 실거래가를 한 번도 구하지 않았다.

국토부 관계자는 “실거래량은 매달 구해왔다”면서도 “그동안 실거래가 총액을 구하지 않았는데 긍정적으로 검토해 보겠다”고 말했다. 실거래가 총액을 구하지 않아서 실거래가 추이 파악도 못해 왔던 셈이다.

국토부 관계자는 “관련법에 따르면 실거래가는 60일 이내에 신고하도록 돼 있고, 강남권은 15일 이내에 신고토록 돼 있다”며 “그렇게 때문에 실거래가를 실시간으로 알기 어렵다”는 현실적 애로를 토로했다.

주택산업연구원 권주안 박사는 “실거래가격이 동일 지역을 분석해야 가치가 있는데, 가치 있는 만큼 거래가 이뤄지는지 알기 어렵다”며 “다만 (거래건수가 많아서) 유의미할 정도의 거래가 이뤄진다면 실거래가 평균가격은 의미가 있을 것”이라고 말했다.