[헬로머니] 틈새상가 어디에 투자할까?

스트리트형 테라스형 아파트 공장형

한국창업부동산정보원 장경철 이사

틈새상가 뭐 있지?

‘스트리트형’상가는 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말한다. 최근 보행자 위주로 설계된 소위‘스트리트형 상가’분양이 급증하고 있다.

이러한 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가, 쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다.

시각적 효과를 누릴수 있어 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는 게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다. 그러나 스트리트형 상가는 전면과 후면 등의 상가위치에 따라 결과 값이 달라질 수 있으니 투자 시 유념해야 한다.

‘테라스형’상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높이고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 상가 투자자들뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다.

‘아파트형 공장’상가는 아파트형 공장 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 아파트형 공장을 이해하기 위해서는 아파트형 공장에 대한선 이해가 필요하다. 아파트형 공장이란 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 실용도는 일반 사무실이며 연구소 기능도 하고 있다.

최첨단 시설, 친환경적인 근무 여건과 취·등록세 100% 면제, 재산세 5년간 50%감면 등 다양한 세재상, 금융상 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다.

최근에는 서울 양평동, 문래동 등 수도권은 안양, 성남, 부천, 김포, 하남, 평택등에서도 분양이 한창이다.

왜! 선호될까?

서울시 SH공사는 은평 1지구 뉴타운에 북한산길을 중심으로 거리 양쪽에 지상1층 189곳의 상가를 조성하겠다는 입장이다.

또 2지구와 3지구에도 각각 163곳과 200곳의 거리형 상가를 추가 공급한다는 것이다. 은평 뉴타운의 거리형 상가는 아파트 단지의 경계선에 외부 거리를 따라 상가를 배치하는 것이다. SH공사에서는 전원 도시를 지향하는 은평 뉴타운은 유럽에선 흔하지만 한국에선 드문 중 정형(중앙 정원형) 건물 배치와 연도형(거리형) 상가를 도입했다고 한다. 이런 공간 배치는 편리할 뿐 아니라, 보행과 쇼핑 등 거리 활동을 자극하는 장점이 있다.

최근에 신도시 분양 상가들이 테라스를 조성하여 제공하고 있는 곳이 몇 군데 있는데 대부분 분양이 성공적이다. 서비스 공간으로 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있어 상가 임차인에게도 선호되고 있다.

아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해

져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점, 구내식당, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터, 당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다.

투자시 주의점

인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세 차익을 얻을 수 있다. 최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양 받는 경우에도 높은 매출을 올릴수있어 선호도가 높다.

그러나 가장 주요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것인데 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 공장 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 공장이 텅비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 아파트형 공장의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문

제는 없다.

사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자전에 신중하게 선택을 해야한다.

스트리트형 상가의 경우 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성을 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요함으로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력 파악해야 한다.

스트리트형 상가는 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교하여 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객 요소가 있는지 살펴봐야한다.

아파트형 공장 상가의 무조건의 장미빛 전망에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많고 아파트형 공장 내 상가에 투자시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰손실이 없다는 지적이다.

아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층부 업무시설에 입주하는 기업들에게 주는 세재, 금융 지원 등의 혜택이 없다는 점이다. 그외 주 5일근무제의 적용 사업체가 많은 만큼 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종의 입점을 막는 조항이 있는지도 투자할때 꼭 체크 해야할 사항이다.