[월요일]수도권 미분양아파트 봇물 '내집 마련의 기회'

양도소득세 한시 혜택이 끝나는 내년 2월11일을 앞두고 수도권 미분양아파트에 관심이 쏠리고 있다.

미분양아파트는 양도세 감면을 받을 수 있을 뿐 아니라 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는다. 또 내년 6월30일까지 준공되는 미분양아파트를 계약하면 규모에 관계없이 취·등록세를 감면해 준다.

수도권에서는 좀처럼 찾아보기 어렵던 ‘분양가 할인’, ‘프리미엄 보장제’를 비롯해 교통시설 이용료 지원 등 파격적인 계약 조건을 내건 미분양아파트까지 있어 판촉경쟁도 치열하다.

하지만 분위기에 편승해 섣불리 계약하는 것은 금물. 미분양아파트는 나름대로 미분양 단지로 남게 된 이유가 있기 때문에 반드시 그 이유를 파악한 후 꼼꼼하게 계약 여부를 살펴봐야 한다.

미분양 아파트가 매력적인 이유는 잘만 고르면 내집 마련의 절호의 기회가 될 수도 있다. 진흙속의 진주를 찾아내기란 결코 쉬운 일이 일이 아니다. 그렇다고 어려울 것도 없다.

◆환경·교육·교통·개발호재 등 변수 꼼꼼히 따져라

해당 단지를 직접 찾아 주변 환경, 교통여건, 교육시설 등 가격 상승을 가로막는 요인이 있는지를 우선 점검하고 미분양의 원인을 파악해야 한다.

주변 중개업소에 들러 거래 및 가격동향, 각종 개발호재를 살펴두는 것은 필수다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아져서 가격 상승 여력이 크다. 요즘에는 웬만해서는 개발호재들이 있기 때문에 단일 호재보다는 겹호재가 있는 곳이 더 유리하다.

◆브랜드·단지규모·편의시설 등 변수

미분양아파트를 선택할 시 브랜드와 단지규모도 매우 중요하다. 단지규모가 클수록 학교, 쇼핑시설, 관공서 등 편의시설이 두루 갖춰져 있어야 주거여건이 좋다. 또 전세나 매매 수요자들이 많아 안정적인 수요기반을 마련할 수 있다는 장점도 있다.

미분양 아파트는 동·호수 직접 고를 수 있다는 장점이 있다. 이런 장점을 적극 활용해야 남들보다 좋은 동·호수를 선택 할 수 있다.

미분양 아파트는 남다른 유혹을 줄 때가 많다. 그러나 계약금인하, 중도금 이자후불제 또는 무이자 융자, 발코니 무료확장 등으로 인한 혜택은 몇 백만원인 반면에 아파트를 잘못 구입한 손실은 수천만원에 이를 수 있기 때문에 향후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 충분히 따져봐야 한다.

닥터아파트 김주철 팀장은 “학교나 편의시설은 물론 유해시설이 있는지 여부를 꼭 살피는 것이 좋다”며“인근 아파트 분양가와 비교했을 때 터무니없이 높고나 분양권 전매를 고려하는 투자 수요자들은 장기적인 안목을 가져야 한다”고 말했다.

17일 현재 수도권 미분양 가구수는 총 1만 809가구이고 지역별로는 ▲서울 519가구 ▲경기 7822가구 ▲인천 2475가구이다.

◆수원시 권선동 아이파크시티 = 경기 수원시 권선동 수원아이파크시티(1,3블록)는 14층 25개동, 111~255㎡로 1336가구가 지난 9월에 청약접수를 받았다. 시공사는 현대산업개발. 중소형아파트는 모두 1순위에서 청약을 마쳤지만 일부 타입이 미달되거나 3순위에서 마감됐다. 현재 분양 중인 타입은 191~259㎡, 잔여 물량은 45가구가 남은 상태다. 계약금은 10%이고 중도금은 60% 무이자융자 조건이어서 자금 부담이 적은 편이다.

주변에는 아파트 밀집지역으로 이마트(수원점), 수원버스터미널 등 다양한 편의시설 이용이 편리하다. 사업이 완료된 후 권선동 일대는 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이다.

◆광명시 하안동 두산위브트레지움 = 두산건설이 경기도 광명시 하안동 769번지 하안주공저층본2단지를 재건축해 1248가구 중 82~188㎡ 300가구를 8월 일반분양했다. 187~188㎡타입만 3순위에서 마쳤고 나머지는 모두 1순위에서 청약을 마감했다. 미분양가구수는 14가구 정도고 계약금은 10%이다.

도보로 10여분 거리에 서울지하철 7호선 철산역과 2001아울렛(광명철산점), 세이브존(광명점) 등의 편의시설이 위치한다. 주변 학군으로는 하안북초등, 하안초등, 하안중, 하안북중, 진성고 등이 있다. 철산동 일대는 아파트 밀집지역으로 구획정리가 잘 돼 있고, 주변상권이 잘 발달돼 있어 주거선호도가 높은 지역인 만큼 수요자들의 높은 관심이 예상된다.

◆파주 교하신도시 캐슬&칸타빌 = 롯데건설과 대원은 지난 11월 파주시 교하신도시 A16블록에 81~167㎡ 2190가구 규모의 대단지를 분양했다. 분양 당시 80~81, 110C, 128~129㎡가 1순위, 나머지는 순위 내 마감됐다. 잔여 물량은 현재 중소형아파트도 남아있다. 110~167㎡에 걸쳐 15%정도가 분양 중이다.

북쪽으로 대규모 녹지공간이 펼쳐져 있고, 중·고등학교가 가깝게 위치한다. 현재 개통이 추진 중인 경의선 전철 야당역이 신설되면 도보로 5분 내에 이용가능하다.

◆김포 한강신도시 우미린 = 우미건설은 김포 한강신도시 Ac-2블록에 6월경 131~156㎡ 중대형아파트 1058가구를 분양했다. 당시 전타입 3순위에서 청약을 마쳤지만 현재 14%가량의 잔여물량을 분양 중이다. 계약금은 5%이고, 중도금은 타입에 따라 조건이 조금씩 다르다. 131㎡는 30% 무이자융자, 나머지 30% 이자후불제이다. 156㎡는 60% 전액 무이자융자 조건을 갖춘다.

서울지하철 5,9호선 환승구간인 김포공항역과 김포 한강신도시를 연결하는 김포경전철(2012년 개통 예정)이 계획돼 있어 서울 접근성이 더욱 높아질 전망이다.

▲인천 부평구 산곡동 푸르지오 = 대우건설은 인천 부평구 산곡동 산곡1구역 재개발을 통해 765가구 중 78~142㎡ 316가구를 9월에 분양했다. 잔여물량은 142㎡ 20가구정도가 남은 상태로 계약금 5%에 중도금 50% 이자후불제 조건이다. 분양 당시 79B㎡, 142㎡를 제외하고 전타입 1순위에서 마감되는 열기를 보여줬다.

인천지하철 1호선 부평구청역이 차로 3분 거리이고, 향후 서울지하철 7호선 인천 연장구간이 2012년 말 개통되면 서울로의 이동시간이 크게 단축될 전망이다. 걸어서 5분이면 롯데마트(부평점)을 이용할 수 있고, 마장초등, 부마초등, 청천중, 산곡고 등의 학군을 갖췄다.