[세무, 톡!] 임대주택의 양도세중과 조건들

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

다주택자 중과 유예기간이 종료될 예정인 가운데, 지난달 12일 정부는 보완조치를 발표하였다. 원칙적으로 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도소득세 중과가 배제된다. 하지만 2026년 5월 10일 이후 양도하는 경우 양도소득세 중과가 적용된다. 다만, 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약일로부터 4개월(서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 또는 6개월(기타 조정대상지역) 이내 매도하면 양도세 중과를 적용하지 않는다.

그럼 올해 5월 10일 이후 조정대상지역 내 등록임대주택은 양도세 중과가 적용될까? 다음의 요건을 채운 경우 양도세중과가 적용되지 않는다(소득세법 시행령 167의3). 첫째, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권은 3억원) 이하여야 한다. 단, 2025년 6월 4일 이후 등록한 단기임대주택은 4억원(비수도권 2억원) 이하여야 한다.

둘째, 의무임대기간을 준수해야 한다. 등록일마다 의무임대기간이 다르다. △ 2018년 3월 31일 이전 등록은 단기임대주택, 장기임대주택 모두 5년 이상, △ 2018년 4월 1일~2020년 8월 17일 등록은 장기임대주택으로서 8년 이상, △ 2020년 8월 18일~2025년 6월 3일 등록은 장기임대주택으로서 10년 이상, △ 2025년 6월 4일 이후 등록은 단기임대주택 6년 이상, 장기임대주택 10년 이상이다.

셋째, 임대료(임대보증금) 5% 증액제한을 준수해야 한다. 임대료 증액제한기준은 2019년 2월 12일 이후 임대차계약을 갱신·체결하는 분부터 적용한다.

넷째, 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록하여야 한다. 다음의 경우에는 등록임대주택임에도 양도세 중과가 적용된다. △2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 임대주택으로 등록한 경우, △2020년 7월 11일~2020년 8월 17일 장기임대주택으로 등록신청한 아파트, △2020년 7월 11일~2020년 8월 17일 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우다. 등록여부에 불구하고 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에서 취득한 주택은 양도세중과가 적용되는 것이다. 다만, 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도소득세 중과가 배제될 뿐이다.

의무임대기간을 넘긴 장기임대주택을 포괄승계로 2022년 비동일세대로부터 증여받고, 수증자가 10년 이내에 매도하면 (증여시점 및 양도시점 모두 조정대상지역일 경우) 양도소득세 중과가 적용될까. 양도소득세 중과가 적용된다. 증여의 경우에는 수증일로부터 의무임대기간(10년)을 별도로 채우고 다른 요건도 충족해야 양도소득세 중과가 적용되지 않는다.

다만, 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 상속인이 취득하여 계속 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하기 때문에 양도세 중과가 적용되지 않을 수 있다.양경섭 세무법인 온세 대표세무사