[세무, 톡!] 매물잠김 우려 큰 거래세 강화

유용호 세무법인 진원 대표세무사

소득세법 전체 177개 조문 중 양도소득세는 약 30개의 조문으로 구성되어 있다. 채 20%가 안 되지만 파급력이나 국민들에게 미치는 영향력은 소득세법 중 가장 으뜸일 것 같다. 그래서 정부에서도 경제상황이나 경기흐름에 맞도록 양도소득세법을 자주 개정해 조세행정을 펼쳐온 것도 사실이다. 최근 필자가 사용하는 AI프로그램에 일반적인 세법 질문을 하면 즉답이 제시되지만, 양도소득세 관련 질문에는 2분30초 정도나 시간이 소요되어서 답변이 나오는 보기드문 경험을 했다. 더 말을 해서 무엇하겠는가. AI도 양도소득세의 변경내용이 너무 많아서 여러 가지 가능성을 검토하느라 답을 주기가 힘든 것이다.

최근 양도소득세 중과유예 종료로 언론이 떠들썩하다. △최초 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 조정지역 2주택자의 양도 시 일반세율에 추가 10%(3주택자는 추가 20%) 중과되는 것으로 개정했다가, △ 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 추가 20%(3주택자는 추가 30%)로 개정했다. 이를 △윤석열 정부가 들어선 2022년 5월 10일부터 해당 중과를 유예하도록 시행령을 개정하였고 매년 이를 다시 연장하여 현재에 이르렀다. 이번에 △이재명 대통령이 해당 시행령을 연장을 하지 않도록 한다고 하여 중과유예가 종료되기에 이르렀다.

3주택자의 경우 조정지역 내에 주택을 양도하는 경우 적용세율이 지방소득세 포함 최대 82.5%(최대 45%+30%+지방소득세)에 이르니 주택양도에 따른 이익의 대부분을 세금으로 토해내는 셈이다. 과거 상담사례에서 일시적 2주택자가 1세대1주택 비과세로 12억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 신고납부했는데, 나중에 알고보니 해당 납세자가 보유 중인 오피스텔에 세입자가 몰래 전입신고를 하여 주거용으로 판정됨으로써 3주택 상태에서 조정지역의 주택을 양도한 것이 됐다. 이에 따라 5억원이 넘는 세금을 추가로 부과받은 사례였는데, 꼭 필자 본인의 일 같아서 매우 안타까워 했던 기억이 있다.

정부에서는 5월 9일까지 거래가 완료되지 않아도 5월 9일로부터 4~6개월 동안 잔금청산 등 거래완료를 유예하거나 무주택자가 주택구입 시 실거주를 조금 완화하는 것으로 발표했지만, 다주택자의 입장에서는 향후 양도세 등 거래세에 대한 부담이 엄청 높아진 것은 사실이다. 5월 9일까지 매물이 쏟아져서 주택가격이 안정되고 향후에도 실거주 이외의 다른 주택을 투기목적 등으로 구입하는 사례가 감소할지는 지켜볼 일이다.

현재 주택과 관련된 여러 규제가 많다. 토지거래허가지역 지정, 조정지역에서는 실거주목적으로만 주택구입, 주택구입 시 대출규제, 앞으로 진행될 보유세 인상 등이 그것이다. 주택시장의 안정을 위해서는 거래단계에서의 과도한 세부담보다는 보유단계에서의 합리적 과세 강화가 보다 효과적일 수 있다. 거래세가 높아질수록 매물 잠김 현상이 심화되고 시장의 유동성이 위축되는 부작용이 나타나기 때문이다.

장기적으로 양도소득세 중과는 헌법상 과잉금지원칙 등에 비추어 개정이 필요해 보인다. 정부의 주택과 관련된 세제와 정책은 시장의 혼란을 최소화할 수 있도록 예측가능성과 단계적 시행이라는 원칙에서 펼쳐지기를 기대해 본다.

유용호 세무법인 진원 대표세무사