"위기가 곧 기회"… 부산 부동산, 'U자형 회복' 시나리오 속 2029년 입주 단지 주목

-부산 미분양 8천 호 시대, '최악의 적체' 지나 '해소 국면' 진입 신호

-해운대구·동래구 등 핵심지부터 급매 소진… "상급지 위주 반등세 뚜렷"

▲'해링턴 플레이스 명륜역' 투시도

부산 지역 미분양 주택 수가 15년 만에 최대치인 8000호를 기록하며 시장의 우려가 커지고 있다. 그러나 부동산 전문가들은 현재 상황을 단순한 위기가 아닌 시장 사이클 상의 '반등을 위한 진통'으로 해석하며 향후 시장 흐름에 주목해야 한다고 입을 모은다. 급격한 V자 반등보다는 완만한 'U자형 회복'이 점쳐지면서 본격적인 상승 궤도에 진입하는 시점에 입주하는 신규 단지들이 재조명 받고 있다.

부산 부동산 시장은 지난 2008년 금융위기 이후 미분양 1만 호 시대를 겪었으나 이후 혁신도시 개발과 금리 인하가 맞물리며 2014년부터 대세 상승장에 진입한 바 있다. 전문가들은 현재의 사이클이 당시와 유사하다고 진단한다. 2022년부터 이어진 고금리와 원자재값 상승 여파로 착공 물량이 급감했기 때문이다.

부동산R114 등 주요 통계에 따르면, 2026년 부산의 입주 예정 물량은 평년 수요의 절반 수준으로 떨어지며 '공급 절벽'이 현실화될 전망이다. 이는 현재의 미분양 물량이 소화되는 1~2년의 기간을 거치면 신축 아파트의 희소성이 극대화되는 시기가 도래한다는 것을 의미한다.

현재 부산 시장은 미분양의 정점을 통과해 소화기(Digestion Phase) 초입에 들어선 것으로 분석된다. 특히, 고무적인 것은 시장 회복의 신호가 부산의 부촌인 '동부산권(해운대구)'과 전통적인 주거 명문가인 '중심권역(동래구)'에서 동시다발적으로 감지되고 있다는 점이다.

현장 관계자들은 "해운대구의 랜드마크 단지가 바닥을 다지고 반등 거래를 시작하며 실거주 선호도가 가장 높은 동래구 주요 단지의 급매물이 빠르게 소진되고 있다"며 "이는 시장의 회복 온기가 외곽이 아닌 핵심지(Core Location) 두 축을 중심으로 퍼져나가고 있음을 보여주는 강력한 시그널"이라고 설명했다.

또한 “계속되는 신규 분양가 상승과 기존 단지들의 전고가 회복으로 2025년에 분양한 단지들의 분양가가 상대적으로 낮아 보이는 효과도 나타날 것”이라고 예측했다.

다만, 중급 단지까지 갭(GAP)메우기가 진행되어야 하기 때문에 급격한 반등보다는 시간을 두고 서서히 상승하는 'U자형 패턴'이 유력하다. 2026년까지 해운대·동래 등 핵심지가 바닥을 다지며 상승세를 견인하고 공급 부족의 여파가 전세가 상승을 밀어 올리는 2027년경부터가 본격적인 대세 상승장이 될 것이라는 분석이다.

이러한 'U자형 회복' 시나리오 속에서 시장의 이목은 회복기가 무르익는 시점에 입주하는 단지로 쏠리고 있다. 지금의 과도기를 피하고 시장이 안정화되어 상승 탄력을 받는 시기에 신축 프리미엄을 온전히 누릴 수 있기 때문이다.

대표적인 예로 오는 2029년 1월 입주 예정인 '해링턴 플레이스 명륜역'이 꼽힌다. 이 단지는 부산 부동산 시장이 바닥을 다지고 우상향 곡선을 그릴 것으로 예상되는 시점과 정확히 입주 시기가 맞물린다. 특히 회복세를 주도하고 있는 동래구의 중심 입지에 위치해 있어 시장 반등의 수혜를 가장 직접적으로 입을 것으로 기대된다.

한 부동산 전문가는 "2029년은 부산 신규 공급 가뭄이 정점에 달해 신축 아파트의 가치가 최고조에 이르는 시기가 될 것"이라며 "해링턴 플레이스 명륜역의 경우 현재의 미분양 적체 우려에서 한 발 비켜나 있으면서도, 입주 시점에는 공급 부족에 따른 가격 상승 탄력을 오롯이 받을 수 있는 단지로 평가된다"고 분석했다.