[세무, 톡!] 1세대1주택, 거주요건이 중요하다

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

흔히 ‘1세대 1주택자’는 양도소득세가 비과세라고 생각하지만, 여기에는 세부적인 조건이 따라붙는다.

양도세 비과세 요건을 살펴보면, △거주자인 1세대가 국내에 주택을 소유할 것 △2년 이상 보유할 것(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) △미등기 양도자산, 고가주택(12억 원 초과)이 아닐 것 △주택의 부수토지는 도지지역 내는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역·수도권내 토지로서 주거·상업· 공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 이내이다.

12억 원 이하인 경우 비과세 요건을 채우기만 하면 양도소득세는 없지만, 12억 원 초과인 경우에는 거주요건을 얼마만큼 채웠느냐에 따라 세금 차이가 크다.

특히 장기보유특별공제 차이가 크다. 이는 예컨대 2년 이상 거주하고, 12억 원을 넘는 고가주택의 경우 최고 30%(보유 기간별 연 2%)가 아닌 최고 80%(보유기간별 연 4%, 거주기간별 연 4%)의 장기보유특별공제율을 적용받기 때문이다.

30억 원짜리 아파트(8년 보유, 단독 소유)를 매도하고, 20억 원의 양도차익이 발생한 경우 거주기간에 따른 세금의 차이를 비교해 보자. 아파트 소재지는 취득 당시 조정대상지역이었다. 우선 해당 아파트를 미거주에 따른 과세, 2년 거주 비과세, 8년 거주 비과세로 나눠볼 때 장기보유특별공제는 각각 3억2000만 원(16%), 4억8000만 원(40%), 7억6800만 원(64%)이고, 총부담세액은 7억5782만8500원, 2억9195만1000원, 1억6044만6000원이 된다.

상생임대주택의 요건을 갖추면 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택인 경우에도 2년 거주요건의 제한을 받지 않으며, 최대 40%(보유기간별 연 4%)의 장기보유특별공제가 적용된다. 양경섭 세무법인 온세 대표세무사