[시론] 회복 모색하는 새해 아시아 부동산시장

최민성 델코리얼티그룹 회장

도시부동산학회(ULI)와 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)가 최근 발간한 ‘2026 아시아태평양 부동산 이머징 트렌드’는 인터뷰와 설문조사를 통해 수집한 업계 전문가들의 시각을 바탕으로 내년 시장을 관통할 10가지 흐름을 제시한다. 코로나 회복 이후 시장은 점진적으로 안정 국면에 접어들고 있지만, 건설 비용 상승과 지정학적 긴장이라는 구조적 리스크는 여전히 부담 요인으로 남아 있다. 보고서가 짚은 주요 트렌드를 정리해본다.

선진시장·혁신섹터 중심 ‘기지개’

우선 투자 자본은 일본·호주·싱가포르·한국 등 선진 시장으로 더욱 집중될 전망이다. 불확실성이 커질수록 투자자들은 익숙하고 안정적인 시장을 선택한다. 반면 중국은 해외 자본에서 외면받고 있으며, 인도는 일부 대형 투자자만 접근하는 제한적 신흥 시장으로 평가된다.

둘째, 건설 비용 급등과 지정학적 긴장은 최대 우려 요인이다. 특히 선진 시장에서 신규 개발이 제약을 받으면서 공급이 제한되고, 이는 자산 가치 방어로 이어질 가능성이 크다. 신규 개발보다 기존 자산의 재사용과 재개발이 늘어날 전망이다.

셋째, 일본에서는 기업 거래를 통한 자산 분리와 재편이 활발해지고 있다. 일본 기업들이 보유한 부동산은 장부가 대비 저평가된 경우가 많아, 대형 포트폴리오가 사모펀드나 전략적 투자자에게 매각될 가능성이 크다.

넷째, 자본 조달 회복의 초기 신호도 감지된다. 사모 부동산 펀드 모집은 여전히 어렵지만, 일본을 중심으로 점진적 개선이 나타나며 아시아 자본의 역할이 확대될 전망이다. 다만 회복은 대형 매니저 위주로 제한적일 가능성이 높다.

다섯째, 당초 예상과 달리 아시아 전반에서 부실자산 매물은 제한적이다. 중국·홍콩에서는 매도자와 매수자 간 가격 격차로 거래가 지연되고 있으며, 은행의 대출자 지원 기조로 강제 매각도 미뤄지고 있다. 이로 인해 회복 속도는 더뎌질 전망이다.

여섯째, 지속 가능성은 이제 선택이 아닌 수익 창출의 수단이 됐다. 에너지 효율, 회복 탄력성, ESG(환경·사회·지배구조)를 중심으로 한 실질적 투자 전략이 강화되며, ‘녹색 부동산’이 성과로 이어지는 구조가 자리 잡고 있다.

일곱째, 부동산 업계에서도 인공지능(AI) 활용이 본격화되고 있다. 운영 효율화와 분석 도구로 활용은 늘었지만, 장기적 활용과 사무실 수요에 대한 적용은 아직 초기 단계다. 향후 AI 도입은 더욱 가속화될 가능성이 크다.

여덟째, 투자자들은 데이터센터와 다양한 주거 섹터에 주목한다. AI 확산과 공급 부족으로 데이터센터가 최상위 섹터로 꼽히며, 임대주택·학생주택·시니어 하우징 등도 안정성을 이유로 선호된다. 다만 과잉 투자에 대한 경계도 필요하다.

지정학적 리스크는 여전히 변수

아홉째, 금리 인하는 시장 심리를 개선시키는 요인이다. 미국의 인하 기조와 호주·한국의 완화 정책은 투자 환경을 개선하고 있으며, 일본의 소폭 인상은 제한적 영향에 그칠 전망이다. 은행들의 대출 태도도 점차 완화되고 있다.

마지막으로, 침체된 중국·홍콩 시장에도 변화의 조짐이 보인다. 해외 자본은 이탈하고 있지만, 중국 내 자본 유입과 리츠 시장 성장, 홍콩의 금융 허브 기능 회복이 일부 대안으로 거론된다.

종합하면, 아시아 부동산 시장은 조심스러운 낙관 속에 선진 시장과 혁신 섹터를 중심으로 회복을 모색하고 있다. 다만 비용 부담과 지정학적 리스크는 여전히 변수다. 부동산 시장은 다시 수익성과 시장성이라는 ‘기본’으로 돌아가고 있다.